El control de los alquileres , a pesar de ser una práctica destructiva , que nunca ha producido los resultados esperados y ha sido la causa de problemas aún mayores de los que debería haber resuelto, ha encantado a los líderes políticos y jefes de gobierno, reyes y emperadores, intelectuales, asociaciones y movimientos, incluso algunos Papas, todos engañados por el espejismo de justicia social que se suponía lograría con tal medida. Así, ha ganado terreno la creencia de que es posible prescindir del mercado , incluso para el alquiler de inmuebles, y sustituirlo por un sistema regulado por normas jurídicas restrictivas , dando lugar a un orden exógeno y eliminando la cooperación voluntaria y electiva, para la consecución de fines particulares. Ludwig von Mises escribió sobre el tema : “Emperadores, reyes y dictadores revolucionarios han intentado continuamente interferir con los fenómenos del mercado. Se impusieron severas penas a comerciantes y agricultores. Muchos han sido víctimas de persecuciones que han obtenido la aprobación entusiasta de las masas. Pero todos estos esfuerzos han fracasado. Las explicaciones que juristas, teólogos y filósofos han dado a este fracaso siempre han estado en pleno acuerdo con las ideas apoyadas por los gobernantes y las masas.”
En los Estados Unidos de América , el control de alquileres se convirtió en una política popular, principalmente en Nueva York , durante principios del siglo XX , una época en la que la ola de inmigración estaba alcanzando su punto máximo y se sentía más la necesidad de alquilar unidades inmobiliarias. La demanda relacionada, que inevitablemente registró un aumento real, se vio satisfecha, aunque en gran medida, con viviendas públicas de baja calidad, a menudo hacinadas y hacinadas. Sin embargo, esto acabó despertando hostilidad hacia el mercado e indignación contra los propietarios y provocó llamados a realizar reformas para remediar los problemas denunciados. La medida luego se extendió por todo Estados Unidos hasta el ocaso de los años 50, cuando el auge inmobiliario posterior a la Segunda Guerra Mundial alivió los problemas de oferta y el fracaso de las políticas intervencionistas en materia de alquileres se hizo más evidente.
Posteriormente, en la década de 1970 se introdujo una nueva generación de estas medidas, ligeramente más moderada (llamada “estabilización de alquileres”) en ciudades costeras con poblaciones predominantemente liberales. Como señaló el Urban Institute en 2019, se puede decir que “solo cuatro estados ( Nueva York , Nueva Jersey , California y Maryland ) y Washington , D.C. , tienen gobiernos locales con leyes de control de alquileres vigentes”, además de metrópolis como San Francisco. y Nueva York, donde este sistema lleva ya mucho tiempo implantado. También hay que añadir que, aunque de forma menos agresiva, dos condados de Los Ángeles votaron en 2022 a favor de una medida de control de alquileres para limitar los aumentos al 4 por ciento anual, Oregón puso un límite del 10 por centro en todo el estado, mientras que los votantes de Florida votaron a favor. control de alquileres, pero la decisión fue declarada inconstitucional en el tribunal.
Hoy esta política ha despertado el interés del presidente estadounidense Joe Biden , que se ha dirigido a varios sectores del mercado inmobiliario estadounidense y sobre todo al del alquiler, como confirmó durante el último discurso sobre el Estado de la Unión al declarar textualmente: “Nosotros Estamos tomando medidas enérgicas contra los grandes propietarios que violan las leyes antimonopolio al fijar precios arbitrariamente y aumentar artificialmente los precios de los alquileres”. Por tanto, decidió intervenir en los alquileres, poniendo un límite máximo al aumento de los alquileres de las viviendas asequibles subvencionadas por el gobierno federal. Según fuentes de la Administración, como consecuencia de las nuevas normas, los aumentos anuales de los alquileres deberán limitarse a un máximo del 10 por ciento y afectarán a los inmuebles que gozan de un crédito fiscal para viviendas de interés social. En concreto, el límite afecta a las unidades que reciben financiación del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos , el mayor programa federal de vivienda asequible de Estados Unidos, según los expertos. La Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos estima que aproximadamente 2,6 millones de viviendas de alquiler en Estados Unidos tienen actualmente restricciones de alquiler y de ingresos .
La iniciativa del Primer Ministro estadounidense fue bien recibida por grupos de activistas y políticos, así como por los sindicatos de inquilinos, que desde hace algún tiempo iniciaron la campaña Home Guarantee . “Se trata de una victoria histórica – declaró Tara Raghuveer , directora de la Federación Nacional de Sindicatos de Inquilinos y de la mencionada campaña sindical – que protegerá a millones de inquilinos de los aumentos de los alquileres y los estabilizará en sus viviendas”. La otra asociación, llamada Acción Popular , ha ido aún más lejos y ha presentado una propuesta aún más radical, de carácter socialista , con la Garantía Nacional de Vivienda que tendría como objetivo “sacar las viviendas del mercado y desmercantilizarlas ” . Muy diferente es la posición de los observadores atentos, expertos y operadores del sector, así como de los economistas, que han criticado la iniciativa de Biden, que, si bien puede parecer ilusoriamente una solución rápida, en realidad elude las cuestiones fundamentales que aquejan al mercado inmobiliario. . De hecho, los controles de precios impiden que el mercado asigne eficientemente recursos escasos y al mismo tiempo desalientan la inversión, que es inevitable para ampliar la vivienda asequible . Las consecuencias no deseadas superan cualquier beneficio a corto plazo.
Tampoco se puede pensar razonablemente que esto no se aplica a la vivienda, debido a que los edificios ya existen y, por tanto, los propietarios no pueden determinar el número total de viviendas que hay en el mercado cada año. A pesar de ello, sin embargo, hay que tener en cuenta que pueden optar por vender en lugar de alquilar, pueden retirar del mercado aquellas casas que han vuelto a estar disponibles o, más simplemente, especialmente en zonas de gama baja , abstenerse de cualquier intervención de mantenimiento. , dejando que las propiedades caigan en mal estado y se vuelvan inhabitables si los alquileres pierden su rentabilidad. En este sentido, es emblemático e instructivo lo que informó Richard Pipes , según el cual: “En Nueva York, que ha sido definida como “la capital mundial del control de los alquileres”, provocaron una decadencia urbana de proporciones sin precedentes, como muchos propietarios de viviendas, Al no poder obtener ningún beneficio de su propiedad, la descuidaron o la abandonaron”.
Por su parte, Friedrich August von Hayek recordó: “Para quienes no hayan experimentado los efectos producidos a largo plazo, estas observaciones tal vez les parezcan excesivamente excesivas. Pero cualquiera que haya visto el deterioro progresivo de las condiciones de construcción y las consecuencias sobre el modo de vida general de los ciudadanos de París, Viena o incluso Londres, puede apreciar correctamente el efecto letal que esta sola medida puede tener en todo el carácter de una economía. – e incluso de un pueblo”. Otras experiencias son las de San Francisco , donde los controles han producido gentrificación a medida que los propietarios han convertido unidades de alquiler en condominios de lujo. En Saint Paul , la capital y segunda ciudad más grande de Minnesota , los beneficios del control de alquileres han beneficiado a los inquilinos blancos y más ricos en detrimento de los inquilinos necesitados.
Aparte de esto, el efecto más nocivo producido por el control de los alquileres está representado por la salida de muchos constructores y, en consecuencia, por la reducción del número de nuevas viviendas en construcción, lo que, paradójicamente, serviría más bien para aumentar la oferta y hacer la vivienda más accesible a los ciudadanos. mas gente. Rebus sic stantibus , es difícil refutar que la solución al problema resaltado, en realidad creado por el intervencionismo estatal , debe buscarse en el libre mercado, teniendo en cuenta las lecciones de la teoría económica y la evidencia que las experiencias del mundo real han aportado a lo largo del tiempo. . Por supuesto, es imposible satisfacer todos los deseos humanos, ya que lo que los humanos quieren es efectivamente infinito, mientras que lo que existe es ciertamente finito. Sin embargo, cuando se trata de vivienda, la solución para hacerla más asequible es bastante simple: liberalizar los alquileres y construir más viviendas, que son la única salida a la crisis inmobiliaria que afecta a más personas que a Estados Unidos . De hecho, el mercado escapa a toda planificación centralizada , ya que se apoya únicamente en la iniciativa individual y en el mecanismo de la competencia , y así logra armonizar, de manera espontánea , las decisiones de los productores con la voluntad y los deseos de los consumidores , sin la mediación de el Gobierno, garantizando que cada individuo persiga sus propios objetivos.
Agradecemos al autor su permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/esteri/2024/04/16/sandro-scoppa-libero-mercato-affitti-proprietari-biden-stati-uniti/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confederación Catanzaro y Calabria.
Twitter: @sandroscoppa