Las políticas de control de alquileres adoptadas en varios países a menudo han producido efectos contrarios a sus intenciones declaradas. España y Argentina representan dos casos emblemáticos de enfoques divergentes, que demuestran cómo la intervención estatal puede agravar la crisis inmobiliaria, mientras que la libertad económica puede, en cambio, resolverla.

En España, el gobierno lanzó en 2023 la “Ley por el Derecho a la Vivienda”, que modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, reformada en 1995 y 2013, con el objetivo de generar cambios en el mercado de alquileres. con el objetivo de reducir los precios del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda. Entre las medidas más discutidas destacan el control de los alquileres en las denominadas «zonas tensionadas», que pueden ser declaradas como tales por las comunidades autónomas, donde se limitan las subidas anuales y se establece un índice de referencia para contener las subidas, y la Ampliación de la categoría de «gran propietario», que ahora incluye también a las personas físicas con al menos cinco propiedades. Sin embargo, la nueva legislación, lejos de solucionar el problema, ha reducido aún más la oferta de vivienda, ya que muchos propietarios han preferido retirar sus propiedades del mercado mientras que varios potenciales inquilinos se han quedado sin opciones de vivienda. Este fenómeno, a su vez, ha impulsado aumentos de los alquileres, hasta un 42% en los últimos años, pesando así considerablemente sobre los presupuestos familiares. Las ciudades más caras han pasado a ser Barcelona, ​​con 27,77 euros el m2, y Madrid, con 23,52 euros, mientras que entre las más baratas figuran Jaén, con 6,70 euros, y Ciudad Real, con 6,90 euros el m2. Las restricciones introducidas también han limitado la libertad contractual y desalentado nuevas inversiones privadas en el sector inmobiliario, empeorando aún más una situación ya crítica.

En marcado contraste con las medidas españolas, Argentina ha elegido un camino completamente diferente . Hasta 2023, el país sudamericano estaba sujeto a una ley de alquileres que incluía controles estrictos sobre duración, tarifas y condiciones contractuales. Esto había provocado una reducción drástica de la oferta de propiedades y un aumento de los precios muy por encima de la inflación. En diciembre de 2023, el gobierno encabezado por Javier Milei puso fin al régimen restrictivo, liberalizando el mercado, con la derogación de la citada ley con el Decreto de Urgencia 70/2023 (DNU), cuyo objetivo declarado era corregir el desequilibrio del mercado, caracterizado por precios exorbitantes y falta de oferta. Casi un año después de la derogación, la oferta de viviendas en alquiler ha crecido significativamente, hasta un 180%, contribuyendo a reducir los precios, que también han comenzado a estabilizarse, con un incremento inferior a la inflación. El efecto de la liberalización no se limitó a las grandes ciudades como Buenos Aires, sino que también afectó a las provincias argentinas, donde la demanda de viviendas en alquiler está creciendo. Hasta la fecha, el índice de oferta sigue creciendo, lo que indica una mayor confianza en el mercado por parte de los propietarios y de los inversores, que aprovechan nuevas oportunidades, atraídos por un contexto más estable y predecible.

El contraste entre los dos modelos plantea reflexiones importantes y resalta las consecuencias de las políticas intervencionistas de control de alquileres. Los cuales fueron estigmatizados por Friedrich A. von Hayek, quien ya advirtió de los riesgos asociados a fijar alquileres por debajo del precio de mercado, afirmando que «fijar alquileres por debajo del precio de mercado prolonga inevitablemente la escasez de alojamiento. La demanda continúa superando la oferta y, si se aplican efectivamente los límites de precios, se hace necesario construir un mecanismo para la asignación autorizada de espacio habitable». Esto es lo que ha ocurrido regularmente en España, donde la intervención estatal ha reducido la oferta de propiedades disponibles y ha empeorado la crisis inmobiliaria. Luigi Einaudi, por su parte, advirtió del peligro de «aplastar» el mercado , comparándolo con un mecanismo complejo que requiere estudio y mejora, no intervenciones destructivas. De hecho, escribió: «Quien no quiera transformar toda la sociedad en un inmenso cuartel o en una prisión debe reconocer que el mercado, que automáticamente logra el resultado de dirigir la producción y satisfacer la demanda efectiva de los consumidores, es un mecanismo que ¿No se puede aplastar ligeramente para ver, como hacen los niños con los juguetes, cómo está hecho por dentro? Más bien, merece ser estudiado cuidadosamente para ir perfeccionándose gradualmente.»

Walter Block también subrayó que «a muchas personas les puede parecer paradójico, pero la mejor manera de ayudar a los inquilinos es conceder libertad económica a los propietarios». La experiencia argentina demuestra claramente la validez de este principio. La desregulación ha supuesto un aumento significativo de la oferta de vivienda y una estabilización de los precios, con beneficios tanto para los propietarios como para los inquilinos .

En última instancia, la comparación entre España y Argentina muestra cómo las políticas de control de alquileres, aunque impulsadas por buenas intenciones, corren el riesgo de empeorar la situación de la vivienda, reducir la oferta y aumentar la presión sobre los precios. Por el contrario, la libertad económica, cuando está respaldada por un marco legal estable y claro, puede permitir que el mercado opere como una herramienta esencial para dirigir la producción y satisfacer la demanda de los consumidores, asegurando así soluciones duraderas y sostenibles a la crisis inmobiliaria, para el beneficio de todas las partes involucradas.

Al margen de lo escrito, y para concluir, es natural preguntarse: ¿Italia sigue a España o a Argentina? La respuesta es sencilla: el Bel Paese, por encima del tango, la danza del amor y de la libertad, ha preferido y sigue prefiriendo al torero y al toreo. ¡Olé!


Publicado originalmente en nicolaporro.it: https://www.nicolaporro.it/milei-vs-sanchez-cosi-la-liberta-el-loco-straccia-il-dirigismo-rosso/

Por Víctor H. Becerra

Presidente de México Libertario y del Partido Libertario Mx. Presidente de la Alianza Libertaria de Iberoamérica. Estudió comunicación política (ITAM). Escribe regularmente en Panampost en español, El Cato y L'Opinione delle Libertà entre otros medios.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *