Con el pretexto de proteger los centros históricos, Roma y Florencia están lanzando una nueva ofensiva dirigista que afecta los derechos de los propietarios e ignora la demanda real del mercado.
Mientras la demanda turística sigue creciendo y la sociedad evoluciona hacia formas de hospitalidad cada vez más flexibles, algunas administraciones locales van en la dirección opuesta, adoptando medidas restrictivas que mortifican los derechos de propiedad y sofocan la iniciativa privada. Es el caso de Florencia , que recientemente modificó sus instrumentos de planificación urbana para evitar la presencia de alquileres de corta estancia en la zona central de la ciudad, la más atractiva para los visitantes. Al mismo tiempo, se introdujo un sistema regulatorio detallado que impone criterios estrictos para el alquiler: tamaño mínimo de cada habitación de la casa, límites de tamaño para dormitorios y baños y requisitos de idoneidad estructural. Todo ello acompañado de un nuevo registro , autorizaciones quinquenales y controles exhaustivos realizados por equipos especializados.
La Capital también avanza en una línea similar, previendo cambios en el plan director que introducen nuevas clasificaciones para las viviendas con fines hoteleros y ponen barreras a la adaptación de propiedades a estos destinos, especialmente en zonas de mayor valor histórico y artístico. La nueva normativa anuncia un marco regulatorio aún más estricto , destinado a regular –o más bien, limitar– no sólo el uso de las propiedades sino también el inicio de actividades específicas relacionadas con la residencia temporal.
Bolonia y Venecia ya han seguido el mismo camino: la primera creando una categoría urbanística ad hoc para desincentivar el uso del alquiler a corto plazo mediante requisitos desincentivadores, la segunda imponiendo a quienes alquilan más allá de un cierto período una serie de obligaciones que transforman una simple actividad de gestión en una carrera de obstáculos hecha de burocracia y tasas .
En este contexto, surge una estrategia clara: desincentivar la proliferación de alquileres turísticos mediante cargas regulatorias, restricciones formales y costos implícitos, hasta el punto de hacerlos impracticables. El objetivo no es sólo regular, sino disuadir , o incluso prohibir directamente. El resultado es que el uso de la propiedad queda subordinado a una serie cada vez mayor de permisos, requisitos técnicos, controles y plazos, que transforman un derecho natural en una concesión administrativa . No bastaba el Estado regulador, ahora llega también el Municipio sheriff, dispuesto a multar, inspeccionar, registrar, autorizar el uso de la propia vivienda por tiempo limitado, como si fuera un favor concedido desde arriba.
El enfoque antes descrito no sólo genera evidentes daños económicos sino que también presenta aspectos jurídicos muy críticos. Los cambios obligatorios en el uso previsto, por ejemplo, a menudo implican intervenciones materiales y modificaciones estructurales que son costosas y difíciles de revertir. En muchos casos, el coste de devolver una propiedad a su estado anterior es tal que el cambio es, de hecho, irreversible. De este modo, se ata al activo a una función impuesta, privando al propietario de la libertad de adaptarlo a las condiciones cambiantes del mercado o a sus necesidades personales o familiares.
Más allá del aspecto técnico, preocupa el principio subyacente. De hecho, cada vez se afirma más explícitamente que la propiedad de un bien ya no coincide con la libertad de disponer de él. El propietario se convierte en un mero gestor condicionado, sujeto al control y consentimiento de la autoridad pública , que se arroga el poder de establecer lo que puede o no hacerse dentro de un espacio privado. Esta lógica administrativa, cada vez más invasiva, se basa en una concepción colectivista de la ciudad, donde el interés del individuo está constantemente subordinado a una presunta necesidad colectiva, en su mayoría indefinida e inverificable.
Se trata de una subversión del Estado de derecho . El derecho a la propiedad no se niega explícitamente, pero se vacía sustancialmente de su sustancia mediante una miríada de prescripciones y obstáculos. Y esto ocurre a menudo sin una discusión seria sobre los efectos reales de las medidas adoptadas: se supone que prohibiendo los alquileres de corta duración se liberarán viviendas para los residentes, pero se olvida que la inmovilidad no genera automáticamente alquileres estables. De hecho, muchas propiedades terminarán sin uso, porque los propietarios, desanimados por los costos y los riesgos, preferirán dejarlas vacías antes que enfrentarse a un laberinto regulatorio.
El daño es doble: el propietario resulta perjudicado y la ciudad se empobrece . Mata el dinamismo de barrios que antes eran animados, desalienta la hospitalidad, restringe la oferta y crea escasez artificialmente. En nombre de la “protección del centro histórico”, en realidad se está construyendo un modelo estático, inhóspito y cerrado .
Friedrich A. von Hayek ya había escrito: “El sistema de propiedad privada es la garantía más importante de libertad, no sólo para quienes poseen propiedad, sino casi tanto para quienes no la poseen”.
Quitarle este poder a sus propietarios significa vaciar ese derecho de significado. Y cuando la propiedad está condicionada por la arbitrariedad política, la libertad misma está en peligro . Y con ella, el alma viva de las ciudades.