No estoy muy seguro de por qué estamos teniendo este debate. No escribiría un artículo explicando que el agua moja, por qué el cielo es azul y que lo caliente es caliente y lo frío es frío. Pero como vivimos en un mundo donde la política se basa principalmente en la ignorancia, estamos demostrando una vez más que el control de alquileres no funciona.
La semana pasada, el equipo de la ministra de Hacienda filtró que estaba considerando una congelación de los alquileres en el sector privado durante un año para contrarrestar la actual crisis de asequibilidad. Sin embargo, nada es más permanente que una intervención gubernamental temporal. Si bien los altos funcionarios y economistas del Tesoro se oponen firmemente a esta descabellada medida, según fuentes fidedignas, sus preocupaciones no apaciguarán a los diputados laboristas de izquierda que buscan concesiones.
El control de los alquileres no funciona. No es que no pueda funcionar, sino que requeriría construir a un ritmo nunca antes visto en este país para poder cubrir adecuadamente la oferta. Vale la pena explicar, una vez más, por qué no funciona hoy en día y dónde se ha intentado recientemente con resultados desastrosos.
Berlín en 2019 era una ciudad en plena revuelta. Los alquileres se habían duplicado en una década y, como era habitual en Alemania, el 85% de los residentes vivían de alquiler, ya que un aumento demográfico de 300.000 personas había convertido una capital famosa por sus precios bajos y su ambiente bohemio en un lugar donde los berlineses de a pie ya no podían permitirse vivir.
El anterior freno federal al alza de los alquileres, introducido en 2015, resultó ineficaz, plagado de excepciones y prácticamente inaplicable. Así pues, la coalición SPD-Izquierda-Verdes de Berlín hizo lo que suelen hacer las coaliciones de izquierda cuando el mercado ofrece soluciones que no les gustan: impuso una fuerte regulación. El «Mietendeckel» congeló los alquileres de 1,5 millones de apartamentos a los niveles de 2019 y estableció límites máximos por metro cuadrado. Las encuestas mostraron un 60 % de aprobación, muy similar al actual 70 % de aprobación del control de alquileres en el Reino Unido.
Como suele ocurrir con los controles de alquiler en mercados con oferta limitada, los apartamentos no se abarataron, sino que se volvieron más escasos. Los propietarios retiraron sus anuncios, convirtieron los alquileres en ventas, dejaron viviendas vacías apostando, con razón, a que la ley no superaría una impugnación constitucional (lo cual fue acertado), y trasladaron la oferta al sector de obra nueva exenta, donde los precios se dispararon rápidamente. Los anuncios en el segmento controlado cayeron alrededor de un 40 por ciento. En otras palabras, la política fue un subsidio para los que ya estaban en el mercado, financiado por los jóvenes, los que se mudaban con frecuencia y los recién llegados. O, más precisamente, por las personas a las que una política de vivienda debería ayudar.
Cuando el Tribunal Constitucional anuló la Ley de Alquileres Reducidos en abril de 2021, unos 130.000 inquilinos que habían recibido reducciones de alquiler se enfrentaron a reclamaciones de pago retroactivas. La intervención fracasó en sus propios términos, y quienes más perjudicaron fueron precisamente aquellos a quienes decía proteger. Este es uno de los muchos ejemplos de fracasos provocados por el control de alquileres, que se remontan a cuarenta siglos de controles de salarios y precios.
Pero en el Reino Unido, los propietarios no solo se enfrentan a la preocupación por el control de los alquileres. La Ley de Derechos de los Inquilinos (RRA, por sus siglas en inglés) entrará en vigor en tres días y ya ha obligado a 220.000 propietarios a replantearse sus carteras de propiedades y vender algunas. Si bien los economistas presuponen un comportamiento racional, algunos inquilinos dañan las propiedades, no pagan el alquiler o acosan a los vecinos. La RRA obliga a los propietarios a tolerar a estos inquilinos en sus propiedades, lo que aumenta los costes y los riesgos y está llevando a muchos a abandonar el mercado.
Para colmo de males, la construcción de viviendas se ha paralizado en Londres y el sureste de Inglaterra: en Southwark, Islington, Barking y Harrow, el año pasado se iniciaron menos de 50 proyectos nuevos. Esto significa menos opciones para los futuros inquilinos, que se han visto obligados a abandonar un mercado ya de por sí saturado. El panorama para el mercado inmobiliario es poco alentador. El sector de la construcción está en ruinas: se prevén despidos masivos en los próximos dos años, y, como suele ocurrir en un sector tan complejo y especializado como la construcción, la pérdida de capacidad dificultará los esfuerzos por impulsar la oferta.
Para inquilinos como yo, y casi todos mis amigos y compañeros que se encuentran en la misma situación, no hay justicia en la imposición del control de alquileres. Sabemos que los alquileres están subiendo, pero el problema radica en que los salarios no aumentan al mismo ritmo. El gobierno es responsable de esta situación mediante la excesiva regulación del capital y el trabajo, la inmigración masiva que deprime los salarios y satura el mercado de alquileres, y la paralización de la construcción de viviendas con las exigencias abusivas del Artículo 106 y el Impuesto sobre Infraestructura Comunitaria que impone a los promotores. El control de alquileres, incluso si es temporal, causará grandes dificultades a decenas de miles de inquilinos desalojados, tanto antiguos como nuevos.
Una solución sensata sería analizar los cientos de estudios sobre el control de alquileres y comprender las consecuencias no deseadas de estas políticas miopes pero populares. No funcionan. Como dijo Assar Lindbeck, el economista ganador del Premio Nobel: «Después de los bombardeos, el control de alquileres parece ser, en muchos casos, la técnica más eficaz conocida hasta ahora para destruir ciudades». Aun así, como ya le corrigió el presidente del Instituto Adam Smith: «al menos los bombardeos eliminan la oferta y la demanda ». Mi mensaje al Tesoro: no opten por el control de alquileres; construyan viviendas.
Publicado originalmente por The Critic: https://thecritic.co.uk/no-rent-controls-dont-work/
Maxwell Marlow es el Director de Asuntos Públicos del Adam Smith Institute. Miembro del Consumer Choice Center.
X: @maxwell_marlow