Después de años de estancamiento, el mercado de alquiler en Argentina está experimentando una verdadera reactivación, gracias a la liberalización deseada por el presidente Javier Milei

A un año de la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina, establecida por el presidente Javier Milei con el Decreto de Necesidad y Urgencia (Dnu) número 70/2023, con el que devolvió la libertad contractual a los ciudadanos, la conclusión que se puede sacar es ciertamente positiva: El mercado del alquiler , liberado de las limitaciones y restricciones que durante años habían limitado la libertad de propietarios e inquilinos, ha encontrado una nueva vida y se ha reiniciado sin parar, registrando cifras inimaginables. hasta hace algún tiempo. Antes de la intervención, el mercado estaba efectivamente paralizado, sujeto a una extensa red de obligaciones, cargas y prohibiciones, fundamentalmente a cargo de los propietarios , como las relativas a la duración de los contratos durante tres años y a la indexación de los alquileres. a los contratos de alquiler (Icl), que les habían obligado a retirar sus propiedades y, en consecuencia, a reducir la oferta.

Con el decreto de finales de 2023 la situación se ha invertido. Propietarios e inquilinos negocian libremente la duración y las condiciones de los contratos . La mayoría de los acuerdos se realizan en pesos, con ajustes trimestrales o trimestrales indexados a la inflación. La flexibilidad ha permitido a muchos encontrar soluciones adaptadas a sus necesidades . Todo esto ha producido un aumento del 190 por ciento, especialmente en Buenos Aires , en la oferta de departamentos en alquiler , según confirma la prensa especializada y, entre otros, el Índice de Oferta Inmobiliaria Maure Inmobiliaria . Según los datos recopilados, el número de apartamentos disponibles ha aumentado drásticamente, lo que ha generado más competencia y ha bajado los precios relativos . Además, por primera vez en cinco años, los alquileres aumentaron a un ritmo más lento que la inflación: en 2024, de hecho, los alquileres crecieron un 64,4 por ciento , frente a una inflación del 112 por ciento .

Según informó el diario La Nación , el nuevo escenario ha permitido a los inquilinos encontrar departamentos a precios más bajos que en años anteriores, mostrando así cómo la libertad para establecer acuerdos ha reducido incluso los conflictos, creando un clima de mayor confianza entre propietarios y inquilinos . Otro aspecto importante se refiere al tiempo medio de permanencia de las propiedades en el mercado : antes de la reforma, muchos pisos permanecían desocupados durante meses, debido a las condiciones contractuales impuestas por la ley anterior. Hoy en día, gracias a la liberalización , los tiempos de alquiler se han reducido significativamente, favoreciendo una rotación más dinámica de las propiedades disponibles. El sector del alquiler a corto plazo también se ha beneficiado del cambio de clima legislativo, registrando una expansión notable. Plataformas como Airbnb se han beneficiado de la nueva regulación, facilitando a los propietarios poner sus propiedades a disposición de estancias temporales. Esta tendencia también ha contribuido a la recuperación del turismo urbano , aportando beneficios a comunidades locales enteras.

Otro ejemplo positivo lo representa sin duda la reducción de los contratos en dólares , favorecida por la estabilidad económica del país . Ha hecho posible un retorno al peso como principal moneda de alquiler, reduciendo las presiones relacionadas con las fluctuaciones monetarias. El cambio indicado también ha hecho que el mercado sea más predecible y menos sujeto a shocks externos. La liberalización también ha fomentado el regreso de los jóvenes al mercado del alquiler , ya que las nuevas condiciones han permitido a muchos encontrar soluciones de vivienda adecuadas a costes más accesibles. Esta es una señal importante, que demuestra cómo las políticas liberales también pueden tener un impacto positivo en las generaciones futuras . Un efecto significativo también tuvo que ver con los litigios entre propietarios e inquilinos, que se redujeron significativamente, ya que ahora las partes tuvieron la oportunidad de negociar libremente y eliminar conflictos y malentendidos.

A la luz de lo destacado, es innegable que la reforma del mercado de alquiler en Argentina representa un claro ejemplo de cómo la libertad económica puede generar efectos virtuosos en poco tiempo. La eliminación de las pesadas regulaciones impuestas por el Estado ha permitido a propietarios e inquilinos recuperar un derecho fundamental: el de decidir de forma independiente las condiciones de sus contratos . Esta libertad renovada ha creado un mercado más dinámico, flexible y competitivo, capaz de adaptarse mejor a las necesidades de ambas partes, favoreciendo un equilibrio natural entre oferta y demanda que las leyes dirigistas habían asfixiado durante años.

Desde otro aspecto, la historia del mercado inmobiliario en el país sudamericano confirma lo que siempre han sostenido pensadores como Ludwig von Mises y Friedrich A. von Hayek : la interferencia estatal, aunque aparentemente justificada por presuntos objetivos sociales, termina produciendo efectos contrarias a las deseadas, generando escasez, conflictos e ineficiencias. Por el contrario, liberar el mercado significa liberar energía , estimular la confianza y permitir que los individuos persigan sus propios intereses de manera pacífica y productiva. La experiencia argentina es, por tanto, una página importante en la historia del derecho y, al mismo tiempo, una lección de libertad que debería hacer reflexionar a cualquiera que proponga controles de precios o intervenciones estatales en el mercado inmobiliario. La libertad contractual no sólo trajo beneficios económicos inmediatos, sino que también mejoró las relaciones sociales entre propietarios e inquilinos, lo que demuestra que cuando se deja espacio para la responsabilidad individual, se reducen los conflictos y se crean mejores soluciones para todos. Esta es la demostración de que la justicia social , la real y no el espejismo perseguido por muchos, se logra sólo a través del respeto a la propiedad privada y a la libertad económica , no a través de la imposición coercitiva del Estado.

Como escribió Walter Block : “Si los propietarios intentaran aumentar los alquileres sin que surgiera una escasez de viviendas, les resultaría difícil mantener sus apartamentos alquilados, porque tanto los antiguos como los nuevos inquilinos se verían tentados por los precios relativamente más bajos que se piden en otros lugares. Por tanto, es engañoso decir que los propietarios pueden pedir lo que quieran. Piden la cantidad que el mercado puede soportar, como todo el mundo». Luigi Einaudi ya había advertido anteriormente contra los riesgos de una regulación excesiva: «En un mercado libre nadie hace lo que quiere, ni los productores ni los consumidores. Los dueños no pueden hacer lo que quieren. Deben obedecer al mercado».

Agradecemos al autor el permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2025/01/13/sandro-scoppa-affitti-proprieta-privata-mercato-argentina/

Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.


Twitter: @sandroscoppa

Por Víctor H. Becerra

Presidente de México Libertario y del Partido Libertario Mx. Presidente de la Alianza Libertaria de Iberoamérica. Estudió comunicación política (ITAM). Escribe regularmente en Panampost en español, El Cato y L'Opinione delle Libertà entre otros medios.

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