Un país con un historial único de políticas deficientes que revelan los efectos dañinos de los controles de precios acaba de demostrar cuán efectiva puede ser su eliminación.
En 2020, el Congreso argentino aprobó una nueva regulación de alquileres , impulsada por el diputado Daniel Lipovetzky (Cambiemos). La “Ley Lipovetzky” introdujo tres novedades importantes: extendió el plazo mínimo de alquiler de dos a tres años, obligó a realizar ajustes anuales de los alquileres en función de un promedio de la inflación y de los índices salariales nominales, y exigió que los alquileres se fijaran en pesos en lugar de dólares.
Antes de la Ley Lipovetzky, los propietarios e inquilinos argentinos normalmente acordaban ajustes semestrales del alquiler, con margen para la renegociación.
La ley se implementó en medio de una inflación alta, creciente y volátil en Argentina, y durante el inicio de la nueva presidencia kirchnerista bajo Alberto Fernández. Una combinación perfecta de incertidumbre. Como era de esperar, el impacto de esta ley de control de alquileres, especialmente en un clima económico tan incierto, fue sustancial. Al obligar a que los alquileres se fijaran en pesos y hacer que los pagos futuros fueran impredecibles, la Ley Lipovetzky impuso costos a los propietarios. Como era de esperar, los propietarios respondieron aumentando los alquileres iniciales en los nuevos contratos de alquiler o, en algunos casos, retirando sus propiedades del mercado por completo. En 2022, Buenos Aires tenía 200.000 propiedades vacías, un aumento del 48 por ciento desde 2018. Los precios reales de los alquileres se dispararon; en 2020, la inflación fue del 36 por ciento, pero los alquileres de los monoambientes en Buenos Aires aumentaron un 57,1 por ciento, y las unidades de dos y tres habitaciones aumentaron un 47,1 por ciento y un 60 por ciento, respectivamente.
La situación también empeoró para los inquilinos. Antes de la Ley Lipovetzky, los propietarios y los inquilinos solían acordar ajustes semestrales del alquiler, con margen para la renegociación. Ambas partes sabían el alquiler mensual exacto para un contrato de arrendamiento de dos años y podían ajustar las condiciones si era necesario. Esta flexibilidad desapareció con el ajuste anual automático de la nueva ley, basado en la inflación y los índices salariales. Como los salarios nominales a menudo subían más lentamente que la inflación, los inquilinos se enfrentaban a un aumento real del alquiler, lo que creaba tensiones financieras y dificultaba que muchos cumplieran con sus obligaciones. Aunque la ley tenía por objeto apoyar a los inquilinos, fracasó: se informó de que el 85 por ciento de los inquilinos se oponían a ella . Este resultado fue tan sorprendente que se acuñó el término » efecto Lipovetzky » para describir políticas que inadvertidamente logran lo contrario de sus objetivos previstos.
Como era de esperar, floreció un mercado negro. Los informes indicaban que algunos propietarios e inquilinos habían retrotraído la fecha de los contratos de alquiler para evitar la ley y habían celebrado contratos de alquiler informales entre amigos y familiares.
Una vez que el presidente Javier Milei asumió el cargo , derogó la Ley Lipovetzky por decreto, lo que rápidamente revirtió sus efectos. La oferta de unidades de alquiler aumentó en más del 170 por ciento y los precios reales de alquiler cayeron un 40 por ciento con respecto a los niveles de octubre de 2023. Nótese no solo la magnitud de la mejora en este mercado, sino también el efecto inmediato después de que se elimine la Ley Lipovetzky. Esta mejora del mercado se atribuye en gran medida a la derogación de la Ley Lipovetzky, permitiendo a los propietarios e inquilinos volver a acordar los términos del arrendamiento y los ajustes de precios libremente, incluso en dólares si así lo prefieren.
Sin embargo, hay otro factor en juego. La Ley de Lipovetzky introdujo un nuevo nivel de incertidumbre regulatoria. Pero esta incertidumbre no desapareció con la eliminación de los controles de alquileres. Ahora, temiendo futuras regulaciones, muchos propietarios están ansiosos por cerrar contratos de alquiler o vender propiedades antes de que se restablezcan los controles de alquileres o, por ejemplo, un impuesto sobre las propiedades residenciales desocupadas. Irónicamente, parte de la reciente mejora en el mercado de alquileres se puede atribuir a esta incertidumbre regulatoria.
En los años 50, Estados Unidos vivió su propio “efecto Lipovetzky”. En 1942, la Ley de Control de Precios de Emergencia del presidente Roosevelt incluyó controles de alquileres en todo el país. Cuando la ley expiró en 1950, el estado de Nueva York adoptó un enfoque similar. La continua escasez de viviendas provocó una desregulación de las unidades de alquiler en 1953. En 1961, solo la ciudad de Nueva York y 18 condados (de 57) todavía tenían control de alquileres. La desregulación continuó a un ritmo lento. En 2017, más de la mitad de la ciudad de Nueva York se encuentra bajo una forma u otra de control de alquileres .
En los últimos años, voces prominentes en la política estadounidense han abogado por la regulación de precios, con figuras como Kamala Harris apoyando medidas contra la especulación de precios y Elizabeth Warren culpando a las tiendas de comestibles por la “greedflation” (inflación de la codicia). 4000 años de controles de precios deberían ser evidencia suficiente.
Tal vez Estados Unidos podría aprender una lección sobre dinámica de mercado de una “república bananera” como Argentina. No hay necesidad de confirmar una vez más los efectos negativos de los controles de precios.
Publicado originalmente por el American Institute for Economic Research: https://thedailyeconomy.org/article/deregulatory-lessons-from-argentina-how-javier-milei-lowered-rental-prices-40/
Nicolás Cachanosky.- Es profesor asociado de Economía y director del Centro para la Libre Empresa de la Facultad de Negocios Woody L. Hunt de la Universidad de Texas en El Paso. También es miembro del Centro Friedman-Hayek para el Estudio de una Sociedad Libre de la UCEMA. Se desempeñó como presidente de la Asociación de Educación de la Empresa Privada (APEE, 2021-2022) y en la Junta Directiva de la Sociedad Mont Pelerin (MPS, 2018-2022). Obtuvo su Ph.D. en Economía de la Universidad de Suffolk, Boston, MA.
El Dr. Cachanosky es autor de Reflexiones Sobre la Economía Argentina (Instituto Acton Argentina, 2017), Monetary Equilibrium and Nominal Income Targeting (Routledge, 2019), and co-author of Austrian Capital Theory: A Modern Survey of the Essentials (Cambridge University Press, 2019), Capital and Finance: Theory and History (Routledge, 2020), and Dolarización: Una Solución para la Argentina (Editorial Claridad, 2022).
Las investigaciones del Dr. Cachanosky se ha publicado en medios como Journal of Economic Behavior & Organization, Public Choice, Journal of Institutional Economics, Quarterly Review of Economics and Finance y Journal of the History of Economic Thought, entre otros.
Twitter: @n_cachanosky