La gentrificación puede ser un verdadero problema para las personas a las que expulsa, pero la causa fundamental es la falta de flexibilidad en la oferta de viviendas, y las soluciones que no la aborden pueden empeorar el problema.

El barrio de Edgehill se encuentra al sur del centro de Nashville, Tennessee. Fue fundado por las fuerzas de la Unión como un campamento para esclavos fugitivos durante la Guerra Civil estadounidense y, durante la Gran Migración hacia el Norte, llegaron nuevas oleadas de afroamericanos en el siglo XX. Sin embargo, desde ese período inicial del siglo XX, su condición de barrio histórico y predominantemente negro comenzó a cambiar. La demanda de viviendas allí comenzó a aumentar debido al crecimiento económico y a los nuevos empleos en los barrios circundantes, como Music Row, donde Elvis Presley y Dolly Parton grabaron sus éxitos a partir de los años 50, y Gulch, una zona de lujo que ha sido objeto de una importante remodelación desde los años 2000.

En un intento por preservar su carácter, Edgehill fue zonificado principalmente para uso unifamiliar y bifamiliar en 1974, y luego para uso principalmente unifamiliar en 2000, lo que significa que las casas no se pueden transformar fácilmente en bloques de apartamentos, y en 2018 la ciudad lo designó como un área de conservación histórica .

Como intento de preservar el carácter arquitectónico del barrio, fue un fracaso: a lo largo de finales del siglo XX y principios del XXI, las casas originales fueron reemplazadas por casas unifamiliares más grandes que cumplían con las normas de zonificación. Si la intención era evitar el desplazamiento de la comunidad local, decir que no funcionó es quedarse corto: el número de residentes negros se redujo en un 80 por ciento en solo 20 años . Los medios locales lo describieron como una tormenta perfecta de gentrificación «que arrasó con la asequibilidad de la mitad de los residentes de Nashville».

La gentrificación (en términos generales, el desplazamiento de los residentes de bajos ingresos de sus barrios por la llegada de residentes de mayores ingresos) es un problema grave que se reconoce ampliamente. Inspira más participación activista, protestas y representaciones artísticas que prácticamente cualquier otro tema de política en materia de vivienda. La gentrificación malvada es un tropo recurrente en la televisión y el cine . A los residentes de bajos ingresos les desagradan los cambios rápidos y descontrolados en sus barrios tanto como a los ricos, pero en general han tenido mucho menos éxito a la hora de bloquearlos.

La mayoría de los intentos de frenar o detener la gentrificación han fracasado tan rotundamente como el de Edgehill. La migración hacia, entre y dentro de las ciudades a medida que cambian las oportunidades económicas es inevitable y casi un fenómeno universal. Intentar impedir que la gente busque una vida mejor en una nueva zona no suele funcionar, pero podemos evitar la mayoría de los daños de la gentrificación haciéndoles espacio en los lugares a los que quieren ir. La oferta de vivienda no es una panacea, pero eliminar las restricciones al crecimiento de la oferta de vivienda puede hacer que las migraciones inevitables beneficien a las comunidades, en lugar de perjudicarlas. Y en algunos casos, como los programas de regeneración de barrios de Londres, lo han hecho de maneras que benefician y disfrutan del apoyo entusiasta de la comunidad existente.

Los efectos de los controles de alquiler

Un enfoque común de los activistas contra la gentrificación es presionar contra la construcción de nuevas viviendas, partiendo del supuesto de que las nuevas construcciones atraen a hogares con mayores ingresos a la zona, aumentan los alquileres y expulsan a los residentes existentes. Este fue el enfoque adoptado por Edgehill, que fracasó catastróficamente en sus propios términos.

Un ejemplo similar es el barrio de Haight-Ashbury en San Francisco, California. Esta comunidad, que antes tenía un 40 por ciento de población negra, fue rezonificada en la década de 1970. Los defensores de la causa desestimaron las preocupaciones de los residentes negros sobre el impacto que la rezonificación tendría en la asequibilidad de la vivienda. Gracias en gran parte a la rezonificación, que básicamente eliminó los nuevos bloques de apartamentos multifamiliares en los que era más probable que vivieran los residentes negros, el barrio de Haight-Ashbury ahora tiene solo un cinco por ciento de población negra.

Estos enfoques fracasaron porque los nuevos desarrollos no son la causa de la gentrificación, sino una forma de absorber a nuevos residentes. La causa de Haight-Ashbury fue la creciente demanda de viviendas en la zona , debido a la pujante economía de San Francisco, y como esta demanda no se satisfizo con una oferta suficiente de nuevas viviendas, los alquileres aumentaron, los nuevos propietarios compraron casas y la zona se gentrificó.

Algunas comunidades han probado los controles de alquiler como otra herramienta para detener la gentrificación. En un sentido estricto, los controles de alquiler pueden funcionar: los beneficiarios del control de alquiler a menudo tienen alquileres sustancialmente más bajos de lo que tendrían de otra manera, y es menos probable que se muden . Esto podría reducir el desplazamiento no deseado, pero también podría significar que las personas se queden en una propiedad que ya no satisface sus necesidades porque no quieren perder el descuento.

Una gran cantidad de evidencia académica e histórica muestra que los controles de alquiler también reducen la calidad de los apartamentos con el tiempo, empeorando un barrio para sus residentes, especialmente los controles de alquiler de «primera generación», que se aplican perpetuamente a una unidad determinada. Francia tuvo un control de alquiler extremo entre 1914 y 1948, después de lo cual el sistema se suavizó sustancialmente. Los alquileres reales cayeron un 60 por ciento entre 1914 y 1948, mientras que los costos de construcción aumentaron un 40 por ciento . Es famoso que el 63 por ciento de las viviendas francesas todavía carecían de agua corriente en 1946, y solo el seis por ciento tenía retretes interiores en 1951.

En Nueva York, los controles de alquiler que se aplican actualmente son controles de alquiler de «segunda generación», que permiten que los alquileres varíen entre alquileres y, por lo tanto, es menos probable que desincentiven el mantenimiento. Aun así, los edificios de apartamentos de baja altura con alquiler controlado tienen un nueve por ciento más de probabilidades de estar en condiciones ruinosas o deterioradas . Además de reducir el incentivo para que los propietarios inviertan en ellos, los controles de alquiler alejan las casas del mercado de alquiler a largo plazo y las llevan al mercado de propiedad o al mercado de alquiler a corto plazo , lo que significa que hay menos viviendas de alquiler adecuadas para quienes tienen ingresos más bajos.

El sistema de control de alquileres de San Francisco, que también es de segunda generación, puede haber acelerado la gentrificación de Haight-Ashbury, ya que la oferta de alquileres disminuyó y la oferta de viviendas se desplazó a tipos de vivienda menos asequibles, como condominios y grandes casas unifamiliares de alta gama. En algunos casos, encontrar una nueva propiedad para alquilar se vuelve casi imposible, ya que nadie está dispuesto a dejar su propiedad, como lo demuestra la lista de espera de 20 años de Estocolmo para viviendas en áreas con un fuerte control de alquileres . Esto conduce a mercados negros para aquellos que no pueden esperar, donde los inquilinos terminan pagando el precio real del mercado, pero sin ninguna de las protecciones legales.

En otras palabras, los controles de alquileres funcionan para algunos inquilinos en el corto plazo, pero a costa de casi todos ellos en el largo plazo, y abordan mal el síntoma, al tiempo que permiten que la causa (un desajuste entre la demanda y la oferta) empeore. En teoría, se podrían intentar diseñar mecanismos para contrarrestar estos efectos secundarios perjudiciales, pero la larga historia de intentos fallidos sugiere que es mucho más fácil decirlo que hacerlo.

Otra estrategia común es impedir que los locales comerciales existentes cambien de uso o subvencionarlos para darles ventajas sobre los recién llegados. La lógica es que los negocios locales existentes están dirigidos por y para los residentes locales existentes, que la competencia de los recién llegados probablemente hará que cierren algunos de ellos y que evitarlo ayudará a los residentes locales existentes. Empíricamente, un artículo de 2023 de Ed Glaeser, Michael Luca y Erica Moszkowski concluyó que las áreas que se están gentrificando experimentan tasas ligeramente más altas tanto de cierres de negocios como de nuevas aperturas que las áreas que no lo están. Pero en general, concluyó que el resultado fue más negocios y tiendas en general, sin encontrar evidencia de que cambiara el tipo o el precio de las tiendas.

La imagen típica de la gentrificación puede ser la de un nuevo bar de vinos, que probablemente no resulte atractivo para las familias de ingresos muy bajos, pero no tiene en cuenta que en muchos casos los cambios son más fáciles de aceptar, como en el ejemplo de un nuevo supermercado, creado después de que se construyeran nuevas viviendas en las cercanías, que fue recibido con los brazos abiertos por los residentes locales . Como regla general, más negocios significan beneficios para el consumidor (en términos de más opciones de dónde comprar) y –incluso si se trata de un bar de vinos– opciones de empleo para los residentes de bajos ingresos, y mayores impuestos locales con los que financiar mejores servicios locales. Si bien es necesariamente cierto que la competencia siempre resultará en ganadores y perdedores para los dueños de negocios, que incluyen a una pequeña minoría de los residentes locales, los beneficios del crecimiento económico local pueden ser un contrapeso importante para la mayor parte de los residentes actuales.

Otro enfoque consiste en culpar y avergonzar a los propios gentrificadores. Ideológicamente, puede parecer bastante exitoso: ¿cuántas veces ha visto a personas que se mudaron recientemente a un barrio «en ascenso» sumarse a las denuncias de otros recién llegados como gentrificadores o trabajadores de oficina «sin alma» que arruinan el carácter local? Pero fuera de la destrucción violenta y los disturbios, estas estrategias rara vez tienen mucho éxito a la hora de detener las oleadas de inmigrantes, porque esas personas están respondiendo a la necesidad de encontrar un lugar asequible para vivir. El malestar social puede impedir que una zona se gentrifique, pero el remedio es peor que la enfermedad: pocas cosas son más ciertas en las ciencias sociales que el impacto negativo de la violencia en el desarrollo económico local y en las personas que la padecen .

Algunas estrategias contra la gentrificación son aún menos específicas. Seattle, por ejemplo, en reconocimiento del uso histórico que la ciudad hace de la » zonificación basada en la raza como práctica excluyente «, votó a favor de cambiar el nombre de su zonificación para viviendas unifamiliares a «zonas residenciales de barrio», sin cambiar realmente ninguna de las reglas .

El misterio de la gentrificación

Los estudios sobre gentrificación parecen tener un misterio: muchos de ellos muestran un impacto muy pequeño en los desplazamientos. Una de las razones puede ser que los residentes más pobres suelen hacer un gran esfuerzo para quedarse en sus casas cuando llegan nuevos residentes ricos, porque también ellos quieren beneficiarse de las comodidades adicionales que esto conlleva. Algunos estudios muestran tasas más bajas de desalojos en barrios considerados en proceso de gentrificación.

Las mudanzas suelen estar motivadas más por las condiciones personales que por las tendencias del barrio. La mayoría de las personas se mudan varias veces a lo largo de su vida debido a cambios en sus posibilidades económicas, su lugar de trabajo o la cantidad de espacio que necesitan. Las personas más pobres se mudan a un ritmo especialmente elevado, independientemente de si su barrio se está gentrificando o no. Incluso en barrios que están muy lejos de estar gentrificados, las personas más desfavorecidas se ven obligadas con frecuencia a mudarse de sus comunidades por circunstancias desafortunadas y las exigencias de sus propietarios.

Esta alta tasa de abandono de la vivienda por parte de los residentes de la zona ayuda a explicar por qué los residentes actuales no parecen mudarse mucho más de los barrios en los que aumenta el número de residentes con educación universitaria y aumentan los precios de las viviendas (es decir, lugares que se están gentrificando) que de otros. La tasa base de personas que se mudan ya es alta. Por ejemplo, según un estudio de 2019 en los EE. UU., el 60 por ciento de los inquilinos con menor educación se mudan de áreas que no se están gentrificando en un período de diez años, mientras que el 66 por ciento se muda de áreas en proceso de gentrificación.¹En otras palabras, la gran mayoría de quienes se mudan lo hacen por sus propias circunstancias personales, no por la gentrificación en sí. El estudio también concluye que quienes se mudan tienden a mudarse a barrios con características similares a su antiguo hogar; no hay un patrón claro de mudanzas a barrios menos deseables.

¿Por qué entonces hay un movimiento tan grande contra la gentrificación, si tiene un impacto tan limitado en el desplazamiento? Hay una pista en los estudios. Los mencionados anteriormente analizan la totalidad de los Estados Unidos. Pero alrededor de cuatro quintas partes de las ciudades estadounidenses no tienen una brecha entre los precios de las viviendas y los costos de construcción en las afueras de la ciudad, y tienen precios de las viviendas estancados o en lento crecimiento, porque tienen espacio para crecer hacia afuera en todas las direcciones y relativamente pocas restricciones a la construcción (al menos a la expansión urbana).

En cambio, cuando analizamos estudios sobre barrios de ciudades con escasez de viviendas y una gran brecha entre precios y costos (pensemos en ciudades como San Francisco, Nueva York o Londres, donde surgen las quejas más fuertes sobre la gentrificación), sí vemos un desplazamiento significativo.

Un estudio sobre mudanzas en Los Ángeles realizado por Ashley Qiang, Christopher Timmins y Wen Wang encontró en Los Ángeles los efectos que los oponentes de la gentrificación esperarían. Al observar específicamente a los residentes de bajos ingresos, descubrieron que los inquilinos se vieron efectivamente expulsados ​​de sus barrios por el aumento de los precios de las viviendas y, lo que es peor, que tendían a mudarse a barrios con peor calidad escolar y mayor delincuencia. Los propietarios de viviendas de bajos ingresos, por otro lado, tenían más probabilidades de permanecer en sus barrios y se beneficiaron enormemente de los aumentos de los precios de las viviendas y de mejores servicios.

Estas conclusiones diferentes sobre el desplazamiento reflejan una cuestión clave. Los Ángeles, y de hecho California en su conjunto, se enfrentan a una grave escasez de viviendas. California ocupa el puesto 49 de 50 estados en términos de unidades de vivienda per cápita . En todo el estado, muchos de los condados más inasequibles ofrecen muy pocas viviendas nuevas . Como resultado directo, enfrenta los costos de vivienda más altos del país , ya que las familias compiten por lo que está disponible, y aquellos que no pueden competir son empujados a estados que construyen más adecuadamente, como Texas . La gentrificación afecta más duramente en lugares donde la oferta de vivienda es limitada.

El estrecho corredor de la política de gentrificación

Una buena política antigentrificación generaría alquileres estables o más bajos, empleos adecuados para los residentes actuales y mejoras en la calidad del barrio, como mejores tiendas, menos contaminación y menos delincuencia. Esto requiere una navegación cuidadosa entre dos riesgos paralelos: el desplazamiento y la desinversión.

Como hemos visto en los casos de Edgehill, Haight-Ashbury y Los Ángeles, los barrios deseables que restringen la oferta de vivienda experimentarán desplazamientos.

Pero los barrios que no atraen nuevos residentes pueden enfrentar el problema de la desinversión : la trampa de la pobreza concentrada que acompaña a las áreas sin inversión en infraestructura; acceso a servicios locales como comercio minorista esencial, educación de calidad y oportunidades de empleo; o el entorno seguro requerido para que las personas y sus negocios prosperen.

Un ejemplo específico de desinversión se produjo después de la huida de los blancos , cuando las familias blancas más pudientes de los Estados Unidos de mediados del siglo XX se mudaron de los centros urbanos a los suburbios, dejando atrás a las familias de minorías étnicas. El ejemplo más famoso es el de Detroit, que vio a 310.000 residentes blancos abandonar la ciudad entre 1970 y 1980 ; a lo largo de 30 años, la ciudad perdió la mitad de su población y vio bloques enteros tapiados y abandonados. Los habitantes restantes de Detroit no se beneficiaron de esta salida de gente. El colapso de la población vino acompañado de un desplome catastrófico de la base económica de la ciudad. La tasa de desempleo en el centro de la ciudad alcanzó casi el 20 por ciento en 1990 , y con la recaudación de impuestos en baja y tras décadas de lucha, la ciudad acabó en quiebra en 2013 .

Lo que le ocurrió a Detroit fue, en esencia, una gentrificación inversa. No fue una solución a los problemas que enfrentaban los residentes desfavorecidos y, de hecho, empeoró drásticamente su situación. Pone de relieve un desafío clave en la lucha contra los efectos nocivos de la gentrificación: si el objetivo principal es mantener a los residentes más pudientes fuera de una zona, entonces también se corre el riesgo de empeorar las oportunidades económicas y reducir la inversión pública y privada. Encontrar formas de asegurarse de que los gentrificadores contribuyan a la comunidad podría ser más eficaz. Y hacer esto puede significar construir viviendas para que vivan en ellas sin ocupar las viviendas de nadie más.

Dejar que la oferta aumente para satisfacer la demanda

Si la oferta es lo suficientemente elástica, la construcción de nuevas viviendas puede aliviar o incluso prevenir las fuerzas que empujan a los residentes existentes a abandonar una zona. Cuantas más viviendas nuevas haya, más se podrá absorber la creciente demanda de personas con mayores ingresos y más hogares de bajos ingresos podrán cambiarse a una vivienda mejor. Esto puede parecer contradictorio para muchos, porque nada se parece más a la gentrificación que la construcción de viviendas nuevas, que normalmente se construyen con estándares más altos que el parque existente.

Pero si los nuevos residentes con mayores ingresos quieren mudarse a una zona (por trabajo, educación, familia o simplemente porque ellos mismos han sido excluidos de vivir en otro lugar) y no se mudan a edificios nuevos, entonces ofertan más que otros por las viviendas existentes.

Ya hemos visto que Haight-Ashbury no logró impedir la gentrificación al negarse a permitir la construcción de nuevas viviendas. Comparemos esto con la evidencia de un estudio de Helsinki que rastreó las cadenas de mudanzas en las viviendas de nueva construcción . Utilizando el registro de población finlandés, los autores, Cristina Bratu, Oskari Harjunen y Tuukka Saarimaa, rastrearon quién se mudó a las unidades de nueva construcción y, fundamentalmente, quién ocupó las viviendas que dejaron. Descubrieron que, si bien las viviendas de nueva construcción fueron ocupadas inicialmente por hogares de ingresos más altos, esto desencadenó cadenas de mudanzas en las que las familias de ingresos medios y bajos terminaron mudándose a las viviendas de mayor calidad que habían quedado libres por las de ingresos más altos.

Lo que es más interesante aún es que, si bien los primeros residentes de las casas de nueva construcción solían ser personas de ingresos más altos, después de que esos primeros habitantes se mudaran, las casas más nuevas fueron ocupadas por personas de ingresos más bajos. En definitiva, el estudio concluye que, por cada 100 nuevas unidades de vivienda ubicadas en el centro de un barrio, 66 quedan disponibles para hogares de ingresos inferiores a la media a través de vacantes en tan solo dos años. Lejos de expulsar a los hogares de ingresos más bajos, las nuevas viviendas dejan espacio para más de ellos.

La construcción más directa reduce el desplazamiento: un artículo de 2022 de Casey J Dawkins demuestra que las regulaciones restrictivas sobre el uso del suelo aumentan las tasas de presentación de solicitudes de desalojo y la fuerte oferta de viviendas las reduce. De hecho, es difícil encontrar un estudio cuantitativo sobre el desplazamiento que no destaque la importancia de la nueva oferta de viviendas para prevenir o reducir el problema.

Por supuesto, permitir este tipo de desarrollo para aliviar el desplazamiento está muy bien, pero los opositores a la gentrificación suelen oponerse a este tipo de desarrollo. A menudo se dice que todos los residentes actuales, en todas las situaciones, son NIMBY (personas que se oponen al desarrollo en su patio trasero metafórico), generalmente debido a la disrupción o el cambio. Pero no siempre es así. Desde 2018, Londres ha estado llevando a cabo un experimento radical de control local: los residentes de las urbanizaciones sociales, propiedad del gobierno local o de una asociación de vivienda, han recibido el derecho de votar sobre si se debe llevar a cabo la regeneración de sus urbanizaciones.

IEstas votaciones sobre las propiedades ofrecen a los actuales inquilinos de viviendas sociales y a los propietarios de viviendas en la urbanización la posibilidad de elegir si prefieren que las cosas sigan como están o si prefieren un apartamento o una casa completamente nuevos (y normalmente más grandes) en una nueva urbanización. La contrapartida es que pueden producirse años de trastornos durante la construcción, así como cientos o miles de nuevos inquilinos o propietarios privados que se mudan a la casa de al lado; el coste de la regeneración se financia mediante el desarrollo de nuevas viviendas que se venden o alquilan de forma privada.

Las urbanizaciones pueden aumentar enormemente su densidad: en Tower Hamlets, el proveedor de viviendas asequibles One Housing está renovando 24 viviendas para convertirlas en 202 , de las cuales el 50 por ciento se alquilarán a precios inferiores a los del mercado. Las 24 viviendas existentes recibirán viviendas nuevas de mayor calidad, y el 84 por ciento de los residentes aprobaron las propuestas con una participación del 100 por ciento. En Lambeth, Riverside Group está renovando 135 viviendas para convertirlas en 441 viviendas más grandes y de mayor calidad, de las cuales casi la mitad son de bajo precio. Esto fue aprobado por los residentes existentes en un 67 por ciento con una participación del 87 por ciento. El desarrollo viene no solo con nuevas viviendas, sino también con nuevos servicios como un gimnasio, un centro comunitario, espacios para estacionar bicicletas y un nuevo espacio comunitario al aire libre.

En la práctica, cuando se da a los residentes el poder de elegir por sí mismos, tienden a optar por el desarrollo, incluso cuando esto significa que cientos o miles de nuevos residentes se mudarán allí. De hecho, los residentes de los complejos de viviendas sociales han votado abrumadoramente a favor de la remodelación de los complejos casi todas las veces que se les ha dado la opción mediante las votaciones locales. Aquí, nadie se ve desplazado y los beneficios del desarrollo se reciclan en mejores viviendas y servicios para los residentes existentes; además, los vecinos tienen el control. Y el sistema parece funcionar con gran éxito. Y esto a pesar de que potencialmente un gran número de nuevos residentes, normalmente con ingresos mucho más altos, se mudan a las casas privadas de nueva construcción.

Esta idea podría utilizarse para rehabilitar viviendas públicas en lugares de gran valor en todo el mundo, con el fin de abordar el doble problema de la densidad insuficiente de viviendas en zonas de alta demanda y la reparación y renovación de los complejos de viviendas públicas que lo necesitan desesperadamente. Votaciones como ésta permiten a los residentes controlar lo que sucede en sus barrios y compartir las ventajas de la gentrificación sin correr el riesgo de ser desplazados. Son beneficiosas tanto para los residentes actuales como para los nuevos.

Fuera del contexto de la vivienda pública, pueden funcionar mecanismos más básicos y tradicionales para aumentar la oferta de viviendas. Los gobiernos locales pueden ser más o menos favorables al desarrollo; en parte esto se debe a la presión de los residentes locales, pero también en parte a la forma en que el desarrollo los afecta. Los lugares que reciben impuestos adicionales cuando permiten la construcción de más viviendas tienen una razón directa y obvia para permitir más de ellas: les permite alcanzar sus otros objetivos, ya sea un mayor financiamiento para la educación o una mejor infraestructura de transporte público.

Pero en muchos lugares se han limitado y minimizado los impuestos a la propiedad, lo que reduce el incentivo para que los votantes y los gobiernos locales acojan con agrado la construcción . En el contexto inglés, las autoridades locales que permiten la construcción de nuevas viviendas a menudo pueden enfrentar grandes presiones de infraestructura, pero obtienen relativamente poco a cambio en impuestos adicionales . Los ingresos que reciben también suelen estar muy restringidos por el gobierno central en cuanto a cómo pueden utilizarlos. Comparemos esto con Suiza, donde los cantones reciben impuestos a la propiedad y a la renta (sin mencionar otros impuestos) y, por lo tanto, tienen un incentivo mucho mayor para permitir la construcción de viviendas de alta calidad y atraer nuevos residentes a sus áreas. Los lectores estadounidenses también contrastarán la oferta de vivienda y las diferencias de asequibilidad resultantes entre lugares como Houston, que tienen altos impuestos locales a la propiedad , y California, que los limita constitucionalmente.

Los gobiernos nacionales y regionales podrían considerar cómo y dónde pueden cambiar el conjunto de incentivos fiscales que hacen que sus colegas en el gobierno local se muestren reacios a permitir la construcción de viviendas, incluso si eso requiere cederles algunos poderes o dinero. La reforma de los impuestos a la propiedad en las ciudades donde no incentiva el crecimiento o permitir que las ciudades conserven una proporción del impuesto a la renta podrían ser caminos para lograrlo. Incentivar a los gobiernos locales para que permitan la construcción de más viviendas beneficia directamente a las personas a través de alquileres más bajos y mejores niveles de vida, y los ingresos fiscales pueden usarse para mejorar las áreas locales. Los gobiernos nacionales y regionales deberían considerar que cuando las cosas tienen costos locales, como la gentrificación, entonces necesitan asegurarse de que los beneficios también se capturen localmente.

Cómo hacer que la gentrificación beneficie a los locales

Por supuesto, todo esto supone que será difícil, o incluso imposible, impedir por completo que la gente se mude a los barrios existentes que tienen buenas ubicaciones pero ingresos medios bajos. Pero el hecho de que la mejor defensa sea la vivienda no significa que no haya más que podamos hacer para que los flujos de entrada beneficien a la gente que vive allí hoy.

Como se mencionó anteriormente, una forma de lograrlo es asegurarse de que los nuevos residentes contribuyan sustancialmente al gobierno local. Además de alentar a los gobiernos locales a construir las viviendas necesarias para mitigar las presiones de la mayor demanda de viviendas, esto también genera ingresos fiscales que pueden financiar mejores servicios públicos para los residentes desfavorecidos.

En la mayor parte de los Estados Unidos, la educación se financia a través de impuestos locales sobre la propiedad, por lo que atraer a residentes con mayores ingresos que pagan más tiene sus ventajas, incluso para los hijos de residentes que no pueden hacerlo. Las escuelas no solo se ven reforzadas por nuevos dólares de impuestos, sino también por nuevas instituciones, como las asociaciones de padres y maestros, diseñadas para mejorar las escuelas. Las personas que pueden permitírselo a menudo pagan una prima para mudarse a un «buen distrito escolar»; este es un buen distrito escolar que se muda a usted. Un estudio que analiza las 100 áreas metropolitanas más grandes de los EE. UU. concluye que los hijos de padres con menor educación que se quedan en barrios en proceso de gentrificación tienen más probabilidades de asistir y completar la universidad , aunque no está claro si este beneficio se produce a través de una mejor financiación de las escuelas o mediante otros efectos del vecindario. 

Los beneficios de las comunidades con más ingresos mixtos pueden ser muy grandes para las personas más desfavorecidas de esas comunidades. En la década de 1990, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos llevó a cabo un experimento aleatorio llamado Moving to Opportunity for Fair Housing (Moviéndonos hacia la oportunidad de una vivienda justa). Las familias voluntarias se presentaron para recibir al azar un vale de vivienda que podían gastar en cualquier casa o un vale que les permitía conseguir una casa específica en un barrio específico con niveles de pobreza más bajos que el suyo, o recibir solo los beneficios sociales normales a los que estaban disponibles.

Se seleccionaron alrededor de 4.600 familias y se han estudiado ampliamente los efectos sobre quienes ganaron la lotería en comparación con quienes se ofrecieron como voluntarios pero no lo hicieron. En las entrevistas realizadas al principio, la mayoría dijo que quería ganar «para alejarse de las drogas y las pandillas». Casi todos se mudaron a menos de diez millas y la mayoría se mudó a otro vecindario con una supermayoría de estadounidenses no blancos.

Un estudio concluyó que los adultos que ganaron esta lotería experimentaron mejoras sustanciales en su salud mental: vieron una reducción del 45 por ciento en el riesgo relativo de enfermedades mentales graves, un impacto equivalente en magnitud a algunos de los tratamientos clínicos y farmacológicos más efectivos. Las mujeres jóvenes en el estudio también experimentaron beneficios sustanciales en la salud mental, incluida una reducción del 70 por ciento en el riesgo relativo de síntomas de ansiedad generalizada, así como mejoras en los resultados educativos; comportamientos de riesgo como el consumo de drogas y alcohol y relaciones sexuales sin protección que resultan en embarazo; y salud física, aunque los hombres jóvenes parecieron experimentar efectos adversos, lo que puede reflejar los diferentes comportamientos e impactos sociales dentro de ese grupo.

Otros estudios de los datos de Moving to Opportunity encontraron resultados similares, pero en lo que respecta a la delincuencia y los ingresos. Los niños que se mudaron gracias a estos vales desde viviendas públicas demolidas a barrios más mixtos, con un 21 por ciento menos de pobreza y un 42 por ciento menos de índices de delitos violentos, terminaron siendo arrestados con un 14 por ciento menos de frecuencia por delitos violentos que los niños similares que no se mudaron. Tienen un 9 por ciento más de probabilidades de estar empleados y ganan 45.000 dólares más en total (en promedio) a lo largo de sus vidas.

Un juego de suma positiva

Es comprensible que a la gente no le guste el cambio rápido que los recién llegados pueden traer a su barrio, pero los costos de la gentrificación son mayores en los lugares donde la oferta de viviendas es menos capaz de adaptarse a ella. Especialmente en estos lugares, gran parte de las herramientas existentes contra la gentrificación son ineficaces o contraproducentes.

Aunque a veces se ataca a los nuevos proyectos de vivienda como vector de cambio, la construcción de nuevas viviendas puede ser la mejor manera de que la gentrificación funcione para los residentes actuales de un barrio. Es poco probable que podamos impedir que la gente quiera mudarse, pero si logramos que esa migración no sea una competencia de suma cero por las viviendas, y además hacemos que la construcción de nuevas viviendas beneficie a los residentes actuales, tal vez podamos lograr que sea algo que la gente acepte, en lugar de algo contra lo que luchar.

Publicada originalmente en Work in Progress: https://worksinprogress.co/issue/gentrification-as-a-housing-problem

Anya Martin.- es economista, especializada en asequibilidad de viviendas y analista de números. Ex directora de Priced Out, campaña por precios asequibles de vivienda.

Twitter: AnyaM8_