Hace unos días revivió en las redes sociales una preocupación urbana típica: la gentrificación. Un tuit de Becca Sherman despertó la indignación de algunos de los habitantes de la Ciudad de México, y hubo una oportunidad para reflexionar sobre el tema y sus consecuencias.

La Real Academia Española (RAE) define la gentrificación como el «proceso de renovación de una zona urbana, generalmente popular o deteriorada, que implica el desplazamiento de su población original por parte de otra de un mayor poder adquisitivo».

La definición que ofrece la RAE acierta en resaltar el descontento con el fenómeno de la gentrificación, pero no es precisa en un sentido económico. La gentrificación preocupa porque altera la configuración de una zona urbana tras una mayor demanda de espacio inmobiliario. Esta mayor demanda no necesariamente refleja una demanda de personas con mayor poder adquisitivo que la de los habitantes originales; sólo nos dice que hay personas dispuestas a pagar un precio más alto por metro cuadrado que los habitantes originales. Es decir, la mayor demanda también puede provenir de personas con un ingreso medio similar al de los habitantes originales, pero una mayor disposición de pago por habitar determinado espacio. La definición de la RAE oculta una falacia económica típica: aquella según la cual los bienes fluyen hacia quien tiene mayor poder adquisitivo. No: fluyen hacia quien manifiesta una mayor disposición de pago por una unidad adicional del bien. Un vendedor no compara el ingreso de dos personas para darle el bien a la de mayor ingreso; lo vende a quien puja con un mayor precio, así sea la persona de menor ingreso.

Sea cual fuera el caso, lo cierto es que parece haber una correlación en áreas identificadas con la gentrificación y la entrada de extranjeros o foráneos con altos ingresos. Esto enciende, lamentablemente, la xenofobia nacionalista de algunos. Pero también da pie a muy malas ideas. Entre ellas, la idea del control de alquileres, que alude a un supuesto derecho a la vivienda.

Un problema con la invocación de derechos es que, al pasar por alto la escasez de recursos, tales derechos parecen carecer de límite. ¿Cuántos metros cuadrados son necesarios, bajo qué parámetros y criterios, y por qué razones, para garantizar ese derecho? Y más importante aún: ¿Quién o quiénes habrán de pagar ese derecho al costo de qué otros bienes que se tendrían que sacrificar? ¿De qué modo ese derecho le impediría a una persona dueña de un terreno o de un espacio establecer tratos mutuamente benéficos con otros no alcanzados por ese derecho?

Los altos precios de la vivienda en la Ciudad de México responden a la alta demanda de espacio por su condición de capital en el país; pero, de un modo también muy importante, a las regulaciones sobre uso de suelo, a las regulaciones sobre la construcción de nuevos edificios, la incertidumbre jurídica en casos de inquilinos morosos o incumplidos, entre barreras de entrada adicionales en el mercado inmobiliario.

Algo a notar es que, de preocupar la gentrificación, un primer paso sería aliviar tales barreras. Un diagrama de oferta y demanda lo puede ilustrar de forma sencilla:

En el eje vertical medimos el precio por metro cuadrado; mientras que el eje horizontal mide la cantidad de espacio, en metros cuadrados, que es intercambiada en el mercado. Las curvas rojas representan las curvas de oferta y demanda originales (S y D, respectivamente); las azules, la curva de demanda tras la llegada de extranjeros o foráneos (D’) y la curva de oferta sin las barreras de entrada que limitan la inversión en espacio adicional (S’).

Notemos dos puntos relevantes en el diagrama. En presencia de barreras de entrada, el punto de equilibrio ante una mayor demanda de espacio inmobiliario se ubica en A. En ese punto, el precio por metro cuadrado es elevado y varios de los efectos relacionados con la gentrificación pueden tener lugar. En contraste, podemos ver el punto B. El punto B es el punto de equilibrio en la ausencia de barreras de entrada. Notemos que en el punto B, la mayor demanda no eleva tanto el precio como en el punto A. Las barreras de entrada encarecen la construcción de edificios adicionales, sí, pero también vuelven a las zonas urbanas más sensibles a los efectos incómodos (para cierto sector de la población) de la gentrificación.

Quienes se oponen a la gentrificación piensan que un control de alquileres remediaría la situación. Esto es falso. Lo que produciría sería la siguiente serie de consecuencias:

1. Los propietarios de los departamentos verán cortadas de tajo las oportunidades de negociación de precios que antes tenían.
2. Incentivos a ampliar un edificio o zona departamental se verán mermados tan pronto tenga efecto la ley. ¿Qué sentido tendrá ampliar una zona departamental si los ingresos que se podrán recibir no compensarán los gastos?
3. Los departamentos serán de menor calidad que antes, pues los propietarios no podrán internalizar los beneficios de mejorar la calidad de sus propiedades.
4. A largo plazo, la política redundará en menor inversión inmobiliaria, con espacios más pequeños y de peor calidad que antes. ¿Por qué? Porque será más rentable emplear recursos antes asignados en la construcción de departamentos en otros usos.
5. Algunos inquilinos serán beneficiados, al pagar una renta menor a su disposición de pago por el espacio que ocupan. Su beneficio será a costo de aquellos buscadores de departamento que no puedan transmitir su mayor disposición de pago a fin de competir por espacio adicional. Y eso no sólo afecta a foráneos o extranjeros, sino habitantes originales.
6. Otros criterios para discriminar entre potenciales inquilinos serán más atractivos, como discriminar por apariencia física.
7. La ley tendrá muy probablemente un efecto contrario al que se proponía: se rentarán menos departamentos que antes. El control de precios habrá creado una escasez que antes no existía.

Si la gentrificación preocupa, más amenazantes aún son las ideas con poco sustento económico que exacerbarían el problema. Es oportuno desconfiar de intenciones «buenistas» y reparar que el daño podría ser superior al síntoma cuyos efectos queremos contrarrestar. Para mejorar las alternativas de vivienda para los habitantes de una población, la clave es generar las condiciones para un mercado inmobiliario más abierto a la competencia, con un mejor estado de derecho que reduzca el riesgo a invertir y rentar un espacio.