La propuesta de congelar aún más los alquileres relanza un modelo que protege a quienes ya tienen vivienda y excluye a quienes la buscan.
Cuando la vivienda escasea y los alquileres suben, la culpa casi siempre recae en el mercado. Esta acusación es tan extendida como infundada. De hecho , el mercado simplemente pone de manifiesto la escasez , mientras que las decisiones políticas reducen la oferta : restricciones urbanísticas, trámites interminables, impuestos, incertidumbre jurídica y limitaciones a la libertad contractual. Suecia ofrece hoy un ejemplo paradigmático de esta realidad.
En los últimos meses, el partido de izquierda sueco Vänsterpartiet propuso congelar los alquileres . Esta propuesta ha generado oposición no solo entre las organizaciones de propietarios, sino también entre quienes representan a la vivienda pública. Se trata de una convergencia significativa. Si incluso quienes administran la vivienda municipal consideran perjudicial endurecer aún más el sistema, significa que el problema no reside en la falta de controles, sino en los efectos de los ya existentes.
En Suecia, los alquileres no se rigen por la libre interacción de la oferta y la demanda . Se determinan mediante una compleja negociación colectiva basada en el llamado valor de uso de la vivienda. El objetivo declarado es garantizar la equidad y la accesibilidad. Sin embargo, el resultado es un mercado rígido , con movilidad limitada y listas de espera interminables.
En Estocolmo , conseguir un contrato de alquiler de primera mano lleva una media de nueve años ; para los apartamentos más solicitados, la espera puede ser mucho mayor. El precio, en lugar de equilibrar la oferta y la demanda, se ve supeditado al tiempo: quienes llegan primero obtienen una enorme ventaja; quienes se mudan más tarde se quedan fuera.
Esta es la limitación fundamental de cualquier control de precios. La escasez no se elimina; solo cambian los criterios de distribución. En un mercado libre, la selección se realiza por precio, lo que incentiva nuevas inversiones y genera oportunidades para construir más viviendas. En un mercado gestionado, la selección se basa en clasificaciones, antigüedad, contactos personales e, inevitablemente, mercados paralelos. El sistema termina protegiendo principalmente a quienes ya tienen un contrato favorable . Por el contrario, el joven que busca su primera vivienda, el trabajador que se traslada o la familia que se muda a otra ciudad encuentran una oferta limitada y de difícil acceso. Los apartamentos permanecen ocupados incluso cuando ya no satisfacen las necesidades de sus inquilinos, mientras que quienes realmente necesitan vivienda se quedan esperando. La consecuencia es una menor movilidad en materia de vivienda y un uso menos eficiente del parque inmobiliario. Existen viviendas, pero circulan poco. La oferta se reduce y la escasez aumenta aún más.
La economía lleva mucho tiempo explicando este fenómeno. El precio no es un obstáculo que deba eliminarse, sino información. Cuando sube, indica que un bien escasea e incentiva a empresarios y propietarios a invertir para aumentar la oferta. Si esta señal se reduce artificialmente, disminuyen los incentivos para construir, renovar y poner nuevas propiedades en el mercado. En este sentido, Friedrich A. von Hayek explicó que el sistema de precios representa un mecanismo insustituible para transmitir información dispersa entre millones de individuos. Ninguna autoridad pública posee el conocimiento necesario para establecer el alquiler correcto para cada propiedad. El mercado coordina espontáneamente las decisiones, las preferencias y las inversiones. Cuando el poder político sustituye este proceso por normas administrativas, inevitablemente acaba generando ineficiencias.
El país escandinavo lo demuestra claramente. El control de alquileres no ha eliminado la competencia por la vivienda, simplemente la ha desplazado. En lugar del precio, ha dado paso a años de espera, rigidez, mercados secundarios y mayores dificultades para quienes acceden al sistema.
Esto crea una clara distinción entre quienes ya cuentan con un contrato regulado y quienes ahora deben buscar vivienda. Los primeros se benefician de alquileres por debajo del precio de mercado; los segundos se enfrentan a la escasez, a listas de espera extremadamente largas y, a menudo, a la necesidad de subarrendar propiedades más caras y menos estables. La paradoja es evidente. Una política diseñada para abaratar la vivienda termina dificultando el acceso a ella . El derecho se transforma en privilegio, reservado para quienes lograron entrar primero en el sistema.
El mismo error se repite en muchos países europeos, especialmente en Italia. Cada vez que suben los alquileres, la respuesta es restringir aún más la libertad contractual. Pocas veces se preguntan por qué hay escasez de viviendas disponibles. Sin embargo, la respuesta es casi siempre la misma: construir es difícil, invertir no es rentable y la propiedad privada se considera más un problema que un recurso.
La única forma de obtener resultados duraderos es aumentar la oferta. Necesitamos procedimientos de construcción más sencillos, menos restricciones urbanísticas, impuestos menos punitivos, seguridad jurídica y total libertad contractual. Cuando aumenta la oferta de viviendas, la competencia entre propietarios ejerce presión sobre los alquileres de forma natural, sin necesidad de fijar precios desde arriba.
La situación sueca debería servir, por lo tanto, de advertencia para toda Europa . Congelar los alquileres puede parecer una solución sencilla y políticamente ventajosa. En esencia, significa renunciar a la herramienta que permite al mercado reequilibrar la oferta y la demanda. La vivienda no se vuelve más asequible porque una ley impida que los precios varíen, sino cuando quienes desean construir, invertir y alquilar encuentran rentable hacerlo. La propiedad privada y la libertad contractual no son el problema a resolver , sino la condición esencial para aumentar el número de viviendas disponibles.
En definitiva, Suecia también demuestra que el control de alquileres no elimina la escasez, sino que la gestiona. Y cuando el precio se sustituye por las colas, la libertad cede ante la espera.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà :https://opinione.it/economia/2026/08/06/sandro-scoppa-svezia-gli-affitti-controllati-hanno-sostituito-il-prezzo-con-la-coda
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X: @SandroScoppa