James Burling, con 40 años de experiencia litigando casos de derechos de propiedad para la Pacific Legal Foundation, enriquece el debate sobre la vivienda de tres maneras en su libro Nowhere To Live. En primer lugar, nos recuerda la importancia crucial de la propiedad privada para una sociedad libre y próspera. En segundo lugar, revisa una larga historia de esfuerzos para interferir con el mercado de la vivienda. Y tercero, ofrece recomendaciones perspicaces para mejoras sensatas y alcanzables.
El primer servicio de Burling reafirma con fuerza el argumento de que no se puede permitir que cualquier «solución» a una crisis de vivienda extinga los derechos históricos de propiedad en la tierra. Señala que la prescripción de John Locke para una sociedad libre requiere que tengamos derecho a usar, comerciar, excluir y heredar lo que poseemos. Reconoce la necesidad de la ley común de las molestias: «utiliza tu propiedad de manera que no dañes la de otro». Y si el gobierno ejerce su poder de confiscar tierras privadas para uso público, nos recuerda, el gobierno está constitucionalmente obligado a pagar al propietario una compensación justa.
Burling luego se traslada a la «realidad distópica» causada por los esfuerzos del gobierno para inmiscuirse en los mercados de tierras y viviendas: «A menos que liberemos los deseos retenidos de los estadounidenses de construir nuevas casas, la crisis de la vivienda de Estados Unidos empeorará, especialmente en las grandes áreas urbanas… incluso aquellos que pueden permitirse un lugar para vivir a menudo se ven obligados a gastar una parte desproporcionada de sus ingresos en vivienda… A nivel nacional, solo para reemplazar el stock de viviendas envejecido o destruido, se debe construir un millón de hogares cada año. Se debe construir otro millón para mantenerse al día con el crecimiento de la población».
¿Cómo hemos llegado a esta situación? Burling ofrece un relato altamente legible de la historia tonta y racista de la zonificación residencial excluyente, en un capítulo subtitulado «La obsesión de Estados Unidos con los lugares tranquilos donde los patios son anchos y la gente (de color) es poca». Cuando la Corte Suprema anuló explícitamente la zonificación racial en Louisville en 1917, los urbanistas y sus abogados diseñaron una «zonificación general», que se abstuvo de apuntar abiertamente contra los negros. En un caso de 1926 originado en Euclid, Ohio, la Corte Suprema confirmó una ordenanza de zonificación local integral, y el modelo Euclid ha sido ampliamente emulado desde entonces.
Desde este principio, Burling traza cómo la zonificación ha protegido los intereses culturales y económicos de los no pobres y no negros. Una ordenanza de zonificación significativa se confirmó en 1977 cuando el Tribunal encontró que ninguna motivación discriminatoria se originó en el pueblo de Arlington Heights, Illinois, donde este revisor se graduó de una escuela secundaria de mil alumnos totalmente blancos en 1954.
La aprobación de la Corte Suprema de la zonificación integral desató una nueva y enorme industria de planificación en la mayoría de las ciudades estadounidenses. No es sorprendente que cuando una ordenanza municipal le da al gobierno poder sobre la ubicación y el uso de todo tipo de desarrollo, eso invita a intereses poderosos a usar ese poder para privilegios y ventajas. Los pobres rara vez están entre esos intereses.
Burling luego se centra en el dominio eminente. Los tribunales han acordado durante mucho tiempo que los gobiernos pueden tomar propiedad privada para promover los intereses del público, como carreteras, agua, alcantarillado y plantas eléctricas, escuelas, hospitales y similares, siempre que pague una compensación justa por tomarla. Burling se centra en casos en los que un gobierno utiliza el poder de dominio eminente no para uso público, sino para utilidad política. Un ejemplo notable fue la destrucción (mediante la «renovación urbana») de la zona mayoritariamente negra del suroeste de Washington, cerca del Capitolio de los Estados Unidos, que la Corte Suprema confirmó en 1948. Otro fue la expropiación de la modesta casa de Susette Kelo en New London, Connecticut, para dar paso a una planta farmacéutica de Pfizer. Esa planta fue abandonada, junto con 1.400 puestos de trabajo, tan sólo diez años después de la expropiación.
Burling también documenta los peligros de la Ley de Especies en Peligro de Extinción, el control de alquileres, las órdenes de «viviendas asequibles» y «el monstruo del pantano que devora proyectos de vivienda grandes y pequeños, la Ley de Agua Limpia». En cada caso, los funcionarios crearon una jungla casi impenetrable de procedimientos burocráticos y legales que dificultan la construcción de viviendas y agotan los recursos de cualquier ciudadano u organización dispuesta a ponerse de pie y luchar.
A veces, los políticos reconocen los problemas. El presidente Donald Trump emitió una orden ejecutiva en la que afirmaba que «aumentar la oferta de viviendas eliminando barreras regulatorias excesivamente onerosas reducirá los costos de la vivienda, impulsará el crecimiento económico y brindará a más estadounidenses oportunidades de movilidad económica». El presidente Joe Biden prometió abordar las «políticas de zonificación y uso de la tierra excluyentes [que] perpetúan patrones históricos de segregación, mantienen a los trabajadores en regiones de menor productividad y limitan el crecimiento económico». Aparte de la retractación por parte de la administración Trump de la regla de «Aguas de los Estados Unidos», ninguno de los pronunciamientos tuvo mucho que ver.
No existe una solución mágica que restablezca y proteja los derechos de propiedad, pero Burling hace una defensa bienvenida de la doctrina de las expropiaciones regulatorias.
Las expropiaciones reglamentarias se producen cuando una norma reduce el valor de una parcela de tierra. Una ley de expropiaciones reglamentarias exigiría que los tribunales reconocieran el monto de la reducción como una expropiación compensable, obligando al organismo regulador a pagar por ella como si la reducción del valor justo de mercado se hubiera extraído para uso público. Burling atribuye con razón el mérito al poderoso libro de Richard Epstein de 1985 Takings: Private Property and the Power of Eminent Domain por estimular el interés de los funcionarios en este concepto.
Se le puede perdonar al autor de la reseña que haya comentado que en un artículo de una revista jurídica de 1974 defendió un enfoque similar y, de hecho, presentó un proyecto de ley con ese fin en el Senado de Vermont en 1991. Incluía este giro: en lugar de demandar para derrotar una expropiación reglamentaria, la víctima podría, si la expropiación resultara en una reducción del 50 por ciento o más del valor justo de mercado de la propiedad, exigir el derecho a solicitar una «expropiación inversa» de toda la propiedad. El gobierno, si todavía quería las restricciones, tendría que expropiar toda la propiedad y un jurado determinaría el valor justo de mercado que el gobierno tendría que pagar. A partir de entonces, el gobierno podría imponer las regulaciones que quisiera sobre la propiedad que había comprado y pagado. (El Senado de Vermont no logró aprobar esto).
Una de las muchas virtudes del libro de Burling es su capacidad para explicar por qué y cómo se debe obligar al gobierno a asumir el costo de sus mecanismos para frustrar la creación de nuevas viviendas. Es cierto que se requiere un cierto conocimiento de los requisitos constitucionales y de las cuestiones jurídicas, pero cualquier profano puede entender las circunstancias, los motivos y los intereses económicos y políticos en juego, y cómo otras opciones políticas habrían permitido alojar a más personas. Me gustaría pensar que la mayoría de los legisladores también podrían entenderlo.
Publicado originalmente en Reason: https://reason.com/2025/01/19/how-to-solve-a-housing-crisis/
Nowhere To Live: The Hidden Story of America’s Housing Crisis, por James S. Burling, Skyhorse Publishing, 408 páginas, 32,99 $
John McClaughry.- es editor colaborador de Reason y es un ex miembro de la Cámara de Representantes de Vermont y del Senado de Vermont y el presidente jubilado del Instituto Ethan Allen.