Los gobiernos siguen creyendo que limitar los alquileres bastará para que la vivienda sea más asequible. La realidad demuestra lo contrario: los alquileres están bajando, pero la oferta de viviendas disminuye.
Cuando un bien escasea, los políticos casi siempre optan por el camino más fácil: en lugar de incentivar su producción, controlan su precio . Esto es lo que ocurre en Europa con los alquileres . Pero fijar los alquileres no significa crear nuevas viviendas. Con mayor frecuencia, significa dificultar aún más su búsqueda. El precio es simplemente el síntoma visible de un problema mucho más profundo: la escasez de oferta. Y ninguna ley puede eliminar la escasez simplemente prohibiendo su manifestación a través del mercado.
Cataluña, en España, es uno de los ejemplos más significativos de esto en la actualidad . El gobierno regional lleva tiempo limitando los alquileres en zonas consideradas con alta presión de vivienda. El objetivo declarado es proteger a los inquilinos. Sin embargo, los resultados cuentan una historia diferente.
Según datos del Institut Català del Sòl, recogidos por el diario El País , entre 2023 y 2025 los alquileres aumentaron solo un 3,2% , mientras que los nuevos contratos disminuyeron un 19,8%. El Departamento de Economía de la Generalitat, órgano de las instituciones autónomas establecido por el Estatuto de Autonomía, reconoce la pérdida de dinamismo del mercado y el desplazamiento de la oferta hacia alquileres temporales, habitaciones y alojamientos turísticos. En Granollers, los apartamentos permanecen disponibles apenas unos minutos, mientras que en Tordera, muchos propietarios prefieren vender en lugar de alquilar.
Catalan News lo confirma una vez más , al recordar los mismos datos oficiales, y observar cómo los controles de alquiler no han impedido que los precios sigan subiendo en las zonas más demandadas , mientras que el mercado se ha vuelto progresivamente más rígido y menos accesible.
Esto es precisamente lo que la economía ha enseñado durante más de un siglo. Los propietarios no están obligados a mantener su propiedad en el mercado. Si la rentabilidad disminuye y las restricciones aumentan, pueden venderla, dejarla vacía o elegir condiciones contractuales diferentes. Por lo tanto, los precios pueden bajar, pero la cantidad de viviendas disponibles disminuye.
Las consecuencias afectan especialmente a quienes buscan vivienda hoy en día . Quienes ya tienen un contrato de alquiler gozan de mayor protección; quienes ingresan al mercado, en cambio, encuentran menos opciones, mayor competencia y criterios de selección cada vez más estrictos. De esta manera, el control de alquileres termina creando un privilegio para los inquilinos actuales, perjudicando a los jóvenes, a los trabajadores que se mudan a nuevas ciudades y a las familias jóvenes.
El estudio «Eficacia del control de alquileres: evidencia de España », publicado recientemente por Luis Pérez García, confirma que no se trata solo de una impresión. Tras analizar la normativa catalana, la investigación concluye que los topes de alquiler han tenido un efecto limitado en los precios, a la vez que han reducido significativamente el número de nuevos contratos de alquiler. Una vez más, se evidencia que los cambios en los precios no equivalen a un aumento de la oferta.
Alemania también parece estar siguiendo el mismo camino. Según informa Reuters, el gobierno tiene previsto prorrogar hasta 2029 el sistema que limita las subidas de alquileres en las zonas más cotizadas, junto con la creación de una nueva empresa pública inmobiliaria para promover la construcción de viviendas.
Se parte de la premisa de que si el mercado construye mal, el Estado debe intervenir . Pero esta conclusión es errónea. El mercado construye mal porque la política ha encarecido y hecho cada vez más arriesgada la construcción. La planificación urbana restrictiva, los interminables permisos, las regulaciones ambientales cada vez más onerosas, los costos de la energía, la presión fiscal y la constante inestabilidad regulatoria han desalentado progresivamente la inversión privada. La solución, en lugar de eliminar estos obstáculos, consiste en añadir nuevos controles y una mayor intervención pública .
Las cifras demuestran que esta estrategia no funciona. Según la agencia de noticias internacional mencionada, en Alemania solo se terminaron 251.900 viviendas en 2024 , una cifra muy inferior a las 400.000 que el propio gobierno federal considera necesarias. Por lo tanto, la escasez está destinada a aumentar, no a disminuir. El Instituto Ifo, con sede en Múnich , también ha expresado serias reservas. Su presidente, Clemens Fuest , señaló que endurecer aún más los topes de alquiler reduce los incentivos para construir nuevas viviendas y dificulta la movilidad, ya que quienes se benefician de viviendas con alquiler controlado tienden a permanecer en sus hogares, incluso cuando cambian sus necesidades. El resultado es un mercado cada vez menos dinámico , con menor capacidad para satisfacer a quienes buscan vivienda.
Friedrich A. von Hayek explicó que el precio no es arbitrario, sino información. Indica dónde escasea un bien y dónde conviene invertir en su producción. Cuando el Estado manipula esa señal, no elimina el problema: simplemente impide que los operadores respondan adecuadamente. El capital deja de fluir hacia el sector donde se necesita y la escasez persiste.
Ludwig von Mises , a su vez, también describió este mecanismo con precisión. Una intervención inicial produce efectos indeseables; para corregirlos, el Estado introduce nuevas intervenciones; estas generan distorsiones adicionales, hasta el punto de requerir un control cada vez mayor de todo el mercado.
Esto es precisamente lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario europeo. A los topes de alquiler les siguen incentivos públicos, empresas inmobiliarias estatales, amenazas de expropiación y nuevas regulaciones. Cada medida intenta corregir el daño causado por la anterior .
El problema de Europa, por lo tanto, no es la avaricia de los propietarios, sino la excesiva planificación urbanística. Seguimos debatiendo cómo distribuir viviendas que no existen, en lugar de preguntarnos cómo fomentar su construcción. Sin embargo, ningún ministro, ningún concejal, ningún ayuntamiento puede sustituir las decisiones de miles de propietarios e inversores que, cada día, eligen si construir, comprar, reformar o alquilar.
La solución es precisamente la opuesta a la que se está aplicando actualmente . Es necesario restablecer la plena certeza en los derechos de propiedad, liberalizar la construcción donde la demanda es alta, reducir drásticamente los plazos de tramitación de permisos y la carga impositiva, eliminar el control de alquileres y permitir que la competencia atraiga nuevas inversiones. Solo aumentando la oferta se podrán reducir los alquileres de forma constante, sin crear grupos excluidos y privilegiados.
Cataluña y Alemania nos ofrecen una valiosa lección. Se puede fijar un precio máximo por ley, pero no se puede obligar a nadie a invertir su capital en un mercado que lo penaliza. Cuando los políticos olvidan esta verdad fundamental, las viviendas no se vuelven más asequibles, sino que simplemente se vuelven cada vez más escasas.
https://opinione.it/economia/2026/08/05/sandro-scoppa-catalogna-e-germania-la-casa-scompare-quando-lo-stato-fissa-il-prezzo/