Tras más de cuarenta años, Kiev deroga el Código de Vivienda de la URSS y pone fin a las interminables listas de espera. Pero en lugar del antiguo dirigismo, llegan los alquileres sociales, los subsidios y nuevos operadores públicos. El modelo cambia, pero la filosofía aún no.
La decisión de Ucrania de derogar definitivamente el Código de Vivienda de 1983 tiene un profundo simbolismo . De hecho, mientras libra una guerra para defender su independencia, Kiev está eliminando uno de los vestigios legales heredados de la Unión Soviética : un sistema en el que el Estado prometía una vivienda y el ciudadano podía pasar décadas esperando a que esa promesa se hiciera realidad.
La propia Olena Shuliak , presidenta de la comisión parlamentaria correspondiente, lo admitió con una fórmula difícil de mejorar: el sistema era una «imitación del Estado de bienestar». La gente permanecía años en listas de espera sin recibir la vivienda prometida. Es difícil imaginar una representación más efectiva del socialismo aplicado a la vivienda.
La nueva ley ucraniana sobre los principios básicos de la política de vivienda, aprobada el 13 de enero y que entró en vigor el 15 de febrero , pone fin formalmente a esa era. La vivienda pública gratuita se mantiene únicamente para determinadas categorías, como el personal militar, los rescatistas, los policías y los huérfanos. Para los demás, se introducen diferentes instrumentos: hipotecas subvencionadas, arrendamiento financiero , alquiler social , la denominada vivienda asequible y planes de alquiler con opción a compra , que permiten la adquisición gradual de una vivienda.
Es un paso adelante. Pero solo un paso. Porque el problema del socialismo en materia de vivienda no radicaba simplemente en la cola para solicitar una vivienda. Era la idea de que la vivienda debía ser desvinculada, al menos en parte, de la propiedad, los contratos, los precios y la responsabilidad individual, transformándose en un objeto de planificación política . Y es precisamente aquí donde la reforma ucraniana revela su contradicción.
Kiev está abandonando el modelo soviético y, en palabras del propio Shuliak, está construyendo una política de vivienda «basada en el modelo europeo». Naturalmente, existe una enorme diferencia de grado entre ambos sistemas. Pero la diferencia de principio es menos radical de lo que parece: la idea de que el acceso a la vivienda debe ser organizado, equitativo y financiado parcialmente por las autoridades públicas se mantiene.
En el primer sistema, el estado afirmaba asignar directamente la vivienda; en el segundo, decide quién debe recibir ayuda, cuánto debe pagar, qué parte de sus ingresos se puede destinar al alquiler y qué programas deben financiarse.
El nuevo alquiler social es emblemático. Según el marco establecido por la Verkhovna Rada (el parlamento ucraniano ), los pagos no deberían superar el 30% de los ingresos familiares , mientras que el excedente sería compensado por el Estado o las autoridades locales; para los grupos más vulnerables, la compensación podría llegar al 100%. Los alquileres también deberían contribuir a un fondo rotatorio para la construcción de nuevas viviendas sociales. La pregunta es inevitable: ¿ por qué el 30%? ¿ Por qué no el 25% o el 35%? Y, sobre todo : ¿quién decide el precio justo de una vivienda?
El mercado no entiende de porcentajes políticamente correctos. Reconoce los precios que surgen de la interacción entre la oferta y la demanda. Cuando la autoridad pública decide qué porcentaje de los ingresos es «sostenible », no elimina el costo de la vivienda: simplemente decide transferir una parte del beneficiario al contribuyente . No se trata de una distinción terminológica. Es la línea divisoria entre precio y subsidio.
Aún más significativo es que todavía quedan muchos detalles cruciales por definir. La ley aprobada es una ley marco : los criterios de ingresos, la superficie, las fórmulas para determinar los alquileres y las prioridades se definirán más adelante, incluso mediante una ley específica sobre vivienda social, cuya aprobación está prevista para el primer trimestre de 2027. Y es precisamente cuando llegan las regulaciones, los parámetros, los requisitos, las clasificaciones y las excepciones que la burocracia comienza a crecer de nuevo. La digitalización prevista por la reforma puede, sin duda, hacer que el sistema sea más transparente y eficiente. Pero un Estado digital sigue siendo un Estado . Un algoritmo puede eliminar una cola frente a una oficina; no elimina la discrecionalidad inherente a las normas que debe aplicar.
Por supuesto, Ucrania es un caso excepcional hoy en día. Millones de personas han sufrido las consecuencias de la guerra, sus hogares han sido destruidos y familias enteras se han visto obligadas a abandonar sus ciudades. Sería absurdo ignorar esto. De hecho, la reforma presta especial atención a las personas desplazadas internamente, los veteranos y quienes han perdido sus hogares, destinando importantes recursos a vivienda e indemnizaciones. Pero la emergencia no debe convertirse en la norma general de la política de vivienda.
La reconstrucción podría, por el contrario, representar la oportunidad de una opción mucho más radical: convertir a Ucrania en uno de los mercados inmobiliarios más libres de Europa . La propiedad privada estaría sólidamente garantizada, con procedimientos de planificación sencillos, plazos de construcción rápidos, seguridad jurídica en los contratos, protección efectiva contra la ocupación y el incumplimiento, bajos impuestos, libertad para alquilar y apertura a la inversión. La vivienda no se construye sobre una lista de propiedades, sino sobre capital, ahorros, terrenos, mano de obra y la libertad de construir y comerciar. Aumentar la oferta implica incrementar la competencia entre propietarios y constructores y aliviar la presión sobre los precios. En cambio, dificultar y encarecer la construcción, el alquiler y la inversión crea escasez, la misma escasez que las autoridades públicas pretenden solucionar con nuevas intervenciones. Esta es una lección fundamental que gran parte de Europa ignora obstinadamente, intentando corregir los desequilibrios creados por sus propias regulaciones mediante subvenciones, obras públicas y regulación.
La reforma ucraniana, por lo tanto, contiene buenas noticias y una advertencia . La buena noticia es histórica: después de cuarenta y tres años, se archiva el Código de Vivienda soviético. Con ello, debería desaparecer la ilusión de la vivienda gratuita prometida por el aparato público a todos y que a menudo no se cumple. La advertencia se refiere a lo que viene después. Entre la planificación soviética y la libertad, no solo existe el modelo social europeo. Existe el mercado . Existe la propiedad y el contrato. Existe una sociedad en la que el Estado protege el derecho a la propiedad de la vivienda en lugar de asumir la tarea de decidir cómo distribuirla.
Ucrania tuvo el valor de demoler una parte de su pasado soviético. Ahora debería evitar reconstruirla, con una arquitectura más elegante y utilizando ladrillos europeos.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/09/02/sandro-scoppa-ucraina-muore-la-casa-sovietica-nasce-quella-europea/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.