La escasez de viviendas y el aumento de los alquileres constituyen un problema cada vez más acuciante , y en muchos países la izquierda propone congelar los alquileres. Es una solución tentadora, pero los economistas saben que no funciona: ya en 1992, una encuesta realizada por RM Alston, JR Kearl y MB Vaughan reveló que el 93 por ciento de los encuestados coincidía en que «un tope a los alquileres reduce la cantidad y la calidad de la vivienda disponible».
Un nuevo estudio demuestra que esto es precisamente lo que ocurrió en Berlín. El 23 de febrero de 2020, la coalición de izquierda que gobernaba la ciudad —que, tras la victoria de la izquierda en las elecciones de septiembre, podría volver pronto al poder— introdujo el llamado Mietendeckel , literalmente «límite máximo de alquiler». Esta medida congeló los alquileres y obligó a los propietarios que superaban los límites legales, entre 3,92 y 9,80 euros por metro cuadrado al mes, a reducirlos.
En su tesis doctoral en la Universidad de Wuppertal, Pekka Sagner analizó una gran cantidad de datos. El resultado es claro: los alquileres han caído un 10,3%, pero la oferta de apartamentos en alquiler se ha desplomado un 52%, con picos del 60% o más en barrios céntricos como Mitte y Charlottenburg-Wilmersdorf. Donde más han caído los alquileres, también más ha caído la oferta, y quienes más han sufrido las consecuencias han sido las parejas y las familias pequeñas que buscan apartamentos de dos o tres habitaciones.
Además, con alquileres más bajos, los propietarios redujeron los gastos de mantenimiento y los inquilinos, ante una oferta cada vez más limitada, terminaron aceptando incluso viviendas en pésimas condiciones. Algunos propietarios retiraron entonces sus apartamentos del mercado de alquiler para venderlos a posibles inquilinos, reduciendo aún más la oferta.
La ley Mietendeckel tuvo una corta duración : el Tribunal Constitucional Federal la declaró inconstitucional porque los Länder no pueden legislar sobre asuntos que ya están regulados a nivel federal. Sin embargo, en muchas partes de Alemania, la ley menos restrictiva «rent brake» ( Mietpreisbremse ) sigue vigente, pero con efectos negativos similares.
Al final, incluso los inquilinos que inicialmente se habían beneficiado de la reducción tuvieron que asumir las consecuencias. Tras el fallo judicial, los propietarios pudieron exigir la diferencia entre el alquiler legalmente reducido y el estipulado en el contrato: a muchos se les exigió un pago único por sumas que creían haber ahorrado, en ocasiones varios miles de euros. Los críticos lo habían previsto, pero esta advertencia también cayó en saco roto.
Publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/10/26/rainer-zitelmann-tetto-affitti-berlino-carenza-alloggi/
Rainer Zitelmann.- historiador, sociólogo, autor y consultor alemán, Doctor en Historia y en Sociología. Es autor del libro El poder del capitalismo y de otros tres libros.
X: @RZitelmann