El costo de la vivienda en la ciudad de Nueva York ha alcanzado niveles inalcanzables para muchos. La respuesta ha sido presionar para lograr un mayor control: límites a los aumentos de alquiler y mayor protección para los inquilinos. La intención es clara. Sin embargo, el mercado inmobiliario responde a los incentivos, no a las intenciones.

Bajo la dirección de Zohran Mamdani, la ciudad de Nueva York avanza en esa dirección. El enfoque se centra en limitar los aumentos de alquiler, ampliar la protección de los inquilinos e incrementar la intervención del gobierno en el mercado inmobiliario. La política aún no ha surtido pleno efecto. Una vez que estas normas interactúen con el aumento de los precios, el mercado inmobiliario responderá a los incentivos.

El control de alquileres mantiene los precios bajos, pero no reduce los costos para el propietario. No existe un tope para las primas de seguros. Los impuestos sobre la propiedad pueden seguir aumentando año tras año. Los costos de mantenimiento y mano de obra también siguen subiendo. A medida que aumentan estos costos, los propietarios se ven obligados a adaptarse. Algunos retrasan el mantenimiento. Otros ven cómo sus márgenes se reducen demasiado como para justificar el riesgo.

Las viviendas unifamiliares en alquiler suelen retirarse del mercado. El propietario notifica al inquilino que no renovará el contrato, repara la propiedad y la vende a un comprador que la habitará. Cada vez que esto sucede, disminuye el número de viviendas disponibles para alquilar.

A medida que la oferta disminuye, el mercado se contrae. Los propietarios se vuelven más selectivos y dan prioridad a los inquilinos con buen historial crediticio, ingresos estables y un buen historial de alquiler. Para quienes han sido desalojados o han tenido problemas con el alquiler, encontrar vivienda se vuelve más difícil. Una segunda oportunidad es más difícil de conseguir.

El control de alquileres también limita la flexibilidad. Si la ciudad permite un aumento anual fijo, el propietario debe aceptarlo cada año o lo perderá. No existe la posibilidad de mantener un piso alquilado durante un período difícil y recuperarlo posteriormente. Lo que se concibió como protección comienza a limitar la discrecionalidad.

Estos resultados no son exclusivos de una sola ciudad. Siguen la estructura de la propia política. Cuando los alquileres se mantienen estables pero los costos siguen aumentando, el sistema se ajusta de forma predecible.

En Portland, ya se han puesto a prueba políticas similares. Después de que Oregón implementara topes de alquiler y ampliara las protecciones para los inquilinos en 2019, el número de viviendas unifamiliares disponibles para alquilar se redujo en aproximadamente un 14 por ciento durante los años siguientes, y miles de unidades salieron del mercado, como se muestra en este análisis de la oferta de alquileres de Portland .

Ese declive se debió a las mismas presiones que se acumularon con el tiempo. Los costos no estaban limitados, pero los alquileres sí. Esto redujo la flexibilidad y aumentó el riesgo.

Los pequeños propietarios, que suelen operar con márgenes reducidos, fueron los primeros en reaccionar. Muchos optaron por retirarse del mercado en lugar de seguir operando en esas condiciones. Se vendieron propiedades, a menudo a propietarios que las habitarían, y se retiraron por completo del mercado de alquiler.

El resultado fue una menor disponibilidad de viviendas, una oferta más ajustada y una mayor competencia entre los inquilinos. La política no eliminó la presión en el sistema, sino que simplemente la trasladó a donde se manifestaba.

Para que la vivienda sea más asequible, es necesario centrarse en la oferta. Los alquileres suben cuando la demanda supera la cantidad de viviendas disponibles. Se ha demostrado que limitar los alquileres reduce la oferta y agrava el desequilibrio. Aumentar la oferta es la clave para solucionar dicho desequilibrio.

Esto implica reducir las barreras que ralentizan la construcción. Las restricciones urbanísticas, las demoras en la obtención de permisos y los costos regulatorios limitan la rapidez con la que nuevas viviendas pueden llegar al mercado. Al reducir estas limitaciones, la oferta puede expandirse y la presión sobre los precios puede disminuir.

Este enfoque funciona permitiendo que el mercado se ajuste. A medida que hay más viviendas disponibles, aumenta la competencia entre los propietarios y los alquileres se estabilizan sin necesidad de controles rígidos.

No es una solución rápida. No produce resultados inmediatos que puedan observarse en el próximo ciclo electoral. Sin embargo, aborda el problema de fondo en lugar de trasladar la presión a otro lugar.

La demanda de vivienda en ciudades como Nueva York sigue siendo alta. El empleo, la densidad de población y la escasez de espacio ejercen una presión constante sobre las viviendas disponibles. Cuando la oferta no puede expandirse para satisfacer esa demanda, los precios suben.

La cuestión no es si la intención de un político es buena. Al mercado no le importan las intenciones; responde a los incentivos.

Publicado originalmente por el Mises Institute: https://mises.org/power-market/why-rent-control-fails-lessons-new-york-portland

Tom Wilson es un escritor independiente especializado en economía y educación financiera. Puede encontrar más de su trabajo en su página de Substack: https://tomwilson573836.substack.com/

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