Tres sentencias entre Estados Unidos e Italia ponen en tela de juicio los límites del poder público para regular la propiedad .
Se propone prohibir los alquileres a corto plazo como solución a la crisis de la vivienda. Se argumenta que esto abarataría la vivienda al restringir sus usos, como si la oferta aumentara por decreto. Sin embargo, prohibir los alquileres turísticos no crea apartamentos : simplemente establece qué usos están permitidos. El problema va más allá del turismo: ¿cuántos derechos de propiedad se conservan cuando las autoridades deciden cómo se utilizan los terrenos?
Dos fallos federales estadounidenses, con resultados diferentes, arrojan luz sobre el tema. El 7 de octubre de 2026, en el caso Greater Las Vegas Short-Term Rental Association v. County of Clark , el Noveno Circuito confirmó una orden judicial provisional a favor de algunos arrendadores de Nevada. El condado exigía una licencia, pero el portal solo había estado abierto entre 2022 y 2023; después de eso, dejó de aceptar solicitudes y de concluir los casos pendientes. Alquilar sin licencia exponía a sanciones. El Tribunal determinó que existía una probable violación del debido proceso , la garantía constitucional de un procedimiento adecuado para proteger los derechos, incluidos los derechos de propiedad. No abolió las licencias: solicitó limitar la protección, garantizando a los demandantes el examen de sus solicitudes. No es necesario proclamar una prohibición: basta con exigir una autorización imposible de obtener . Este es el poder descrito por Alexis de Tocqueville , que «rara vez obliga a actuar, pero se opone continuamente a la acción». La libertad sobrevive en el papel, pero no en la práctica.
¿Bastaría con reabrir las puertas? Nueva Orleans demuestra lo contrario . El 5 de agosto de 2026, en el caso Bodin contra la Ciudad de Nueva Orleans, el Quinto Circuito rechazó las impugnaciones a las ordenanzas que permiten una licencia por manzana residencial, asignada por sorteo, y exigen que las plataformas la verifiquen. El Tribunal sostuvo que esto no constituía una expropiación forzosa prohibida por la Constitución.
En Las Vegas, el acceso estaba bloqueado por la burocracia; en Nueva Orleans, las autoridades fijaban el número de entradas. La lotería no premia a quienes ofrecen un mejor servicio ni a quienes invierten en la propiedad. Distribuye un privilegio y protege a los ganadores de la competencia. Esto explica la distinción de Murray N. Rothbard entre cooperación y coerción: «Mientras que el poder social se ejerce sobre la naturaleza, el poder estatal se ejerce sobre el hombre». El municipio no amplía las opciones: decide quién puede elegir.
En Italia, el conflicto afecta al urbanismo . Con la sentencia n.º 164, dictada el 9 de octubre, el Tribunal Constitucional declaró ilegítimos los artículos 4 y 5 de la Ley Emilia-Romaña n.º 10 de 2025. El artículo 4 imponía una zonificación urbanística específica incluso a los alquileres ocasionales de corta duración: el Tribunal lo censuró por su disparidad con respecto a otras estructuras no hoteleras y por la desproporción de la normativa regional con respecto a problemas localizados. El artículo 5, sobre competencias municipales, fue anulado por depender de un uso previsto ilegítimo . No se trataba de una distinción meramente nominal: el cambio de uso previsto implicaba nuevos requisitos incluso para estancias de pocos días. Sin embargo, sería un error celebrar esto como una victoria total para los propietarios: el Tribunal anuló dichas disposiciones, pero confirmó la posibilidad de restricciones territoriales de conformidad con la Constitución. Censuró ciertas formas de intervención, no su premisa dirigista. El propietario está protegido de los excesos de la administración, pero no de su pretensión de tomar decisiones por él. Sin embargo, un alcalde no se convierte en copropietario de las propiedades de los ciudadanos simplemente por invocar una emergencia de vivienda.
Las tres sentencias establecen límites distintos : en Las Vegas, el permiso debe ser accesible; en Nueva Orleans, el número limitado de participantes debe superar el control judicial; en Italia, las restricciones deben ser razonables y proporcionales. Pero estos son límites legales, no una prueba de eficacia: un municipio puede respetarlos y seguir frenando la iniciativa privada.
Sin embargo, la revisión de legitimidad no resuelve el problema económico. Las diferentes tarifas para actividades competidoras distorsionan el mercado; las licencias limitadas transfieren valor del servicio al permiso; los obstáculos en la planificación urbana encarecen la adaptación de la vivienda a la demanda. Las inversiones se rigen por incentivos y riesgos, no por las intenciones expresadas en la normativa. La propiedad permite decidir comprar, renovar, alquilar o invertir en otro lugar. Cuando el municipio bloquea a nuevos operadores, crea una renta para quienes ya tienen un permiso, protegiéndolos de la competencia . El valor del permiso depende, por lo tanto, de la escasez impuesta, no de la calidad del servicio.
En Nueva Orleans , entre los objetivos citados para justificar las limitaciones se encuentran la habitabilidad de los barrios y la disponibilidad de vivienda para los residentes. Sin embargo, la denegación de un permiso no equivale a un contrato ordinario adicional. El propietario puede usar la propiedad, dejarla vacía o renunciar a las inversiones. Esto no necesariamente aumenta la disponibilidad de vivienda para los residentes.
Este es precisamente el mecanismo que Ludwig von Mises denunció en su crítica al intervencionismo: «La injerencia gubernamental que tanto alaban produce precisamente las condiciones que les disgustan y que quieren evitar». El científico austriaco se refería al control de alquileres, no a los alquileres turísticos; la conexión reside en los incentivos. Restringir el uso de una propiedad puede desalentar las inversiones que aumentarían la oferta . Cuando el resultado esperado no se materializa, los políticos tienden a recurrir a nuevas prohibiciones.
En cambio, necesitamos reducir la rigidez en la planificación urbana, la burocracia en la construcción y los impuestos, garantizando la seguridad jurídica de los contratos y plazos razonables para la recuperación de propiedades en litigios. Esto fomenta la inversión y los nuevos arrendamientos. La escasez de vivienda se aborda liberando oferta, no gestionando la existente. Quien cause daños o perturbe la paz debe rendir cuentas. Sin embargo, castigar un abuso es diferente de prohibir preventivamente una actividad legal por un comportamiento meramente ocasional.
Las tres sentencias, a pesar de sus diferentes resultados, plantean una cuestión que trasciende la ley: la posibilidad jurídica de imponer una restricción no demuestra ni su eficacia económica ni su justicia.
La libertad de disponer de la propia vivienda no puede reducirse a los espacios que las autoridades públicas decidan concederle.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/10/16/sandro-scoppa-liberta-proprieta-privata-divieti-comune/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X. @SandroScoppa