A pocos días de las elecciones, la socialización de la vivienda por parte de los grandes grupos inmobiliarios vuelve a estar en el centro de la polémica política. Pero la transferencia de miles de viviendas de particulares al Estado no aumenta la oferta: cambia el propietario, mientras que la escasez persiste.
Berlín tiene un problema: la falta de viviendas. Algunos políticos alemanes proponen solucionarlo expropiando las propiedades existentes. Este asunto, a pocos días de las elecciones del 20 de septiembre , se ha convertido en uno de los temas más candentes de la campaña electoral.
Die Linke, que en la última encuesta de BerlinTrend incluso ocupó el primer lugar con un 21 por ciento , ha relanzado la convocatoria para el referéndum de 2021 sobre la socialización de las viviendas propiedad de grandes grupos inmobiliarios . En aquella ocasión, la mayoría de los votantes se había manifestado a favor de transferir a la propiedad pública las propiedades de empresas con más de 3.000 apartamentos. En particular, la atención se centra en Vonovia , el mayor grupo inmobiliario residencial alemán y uno de los más grandes de Europa. Solo en el área metropolitana de Berlín, posee 138.195 viviendas , con un valor patrimonial de aproximadamente 23.500 millones de euros . En total, según las estimaciones que circulan en el debate político, la socialización podría afectar a más de 200.000 apartamentos .
El problema que motivó esta propuesta es real. La capital alemana sufre una grave escasez de vivienda ; encontrar un hogar se ha vuelto difícil y los alquileres para los nuevos inquilinos han aumentado drásticamente. Negar esta situación sería negarse a afrontar la realidad.
Sin embargo, la solución propuesta es paradójica. Si una ciudad tiene cien viviendas y se necesitan ciento veinte, transferir treinta de ellas de la propiedad privada al Estado deja el problema sin cambios: siguen existiendo cien viviendas. Se puede modificar su administración, establecer alquileres diferentes o decidir quién debe ocuparlas según otros criterios. Pero las veinte viviendas que faltan siguen sin existir. La escasez, de hecho, no puede expropiarse. Es un principio económico básico que se olvida con frecuencia, especialmente en las crisis de vivienda. El aumento de los precios y los alquileres se considera la causa del problema, cuando a menudo es solo un síntoma . Si muchas personas buscan un bien que está disponible en cantidades insuficientes, su precio tiende a subir. Ese precio comunica algo: el bien es escaso.
La pregunta crucial, por lo tanto, debería ser: ¿por qué no se construyen suficientes viviendas en Berlín (como en la mayoría de las ciudades europeas) ? La construcción de viviendas requiere terrenos, capital, empresas, permisos y, sobre todo, alguien dispuesto a invertir grandes sumas de dinero ahora con la esperanza de recuperarlas a lo largo de los años. Toda inversión inmobiliaria es, por consiguiente, una apuesta por el futuro. Quienes construyen deben tener la certeza de que, una vez finalizada la obra, seguirán siendo propietarios del edificio y podrán utilizarlo económicamente según normas razonablemente predecibles.
Sin embargo, si el crecimiento de una empresa inmobiliaria , una vez que alcanza cierto tamaño, la convierte en candidata a la expropiación, el mensaje dirigido a los inversores se vuelve singular: inviertan su capital, construyan, asuman riesgos y creen hogares, pero sepan que el éxito podría convertirse algún día en el motivo de su expropiación . Ni siquiera es necesario que se produzca una expropiación física para que este mecanismo genere consecuencias. Basta con aumentar el riesgo percibido.
Una encuesta reciente realizada por la BFW Berlín-Brandeburgo entre sus empresas miembro indica que el 37% de los encuestados ya ha pospuesto inversiones debido a la incertidumbre política, y es probable que se abandonen 3.480 viviendas planificadas. Estos datos provienen de la asociación de operadores y, por lo tanto, deben interpretarse como tales, pero describen perfectamente el mecanismo económico que los responsables políticos deberían considerar. El capital no es un objeto inamovible que espera pacientemente las decisiones del gobierno . Sopesa oportunidades, rentabilidad y riesgos. Si invertir cien millones en la construcción de viviendas en la ciudad del Spree se vuelve más incierto que invertir en otro lugar, esos cien millones pueden simplemente destinarse a otra cosa.
Aquí entra en juego algo que va mucho más allá de Vonovia. La propiedad privada no es simplemente una garantía otorgada al propietario . Es una de las condiciones que permite a la sociedad acumular capital y destinarlo a usos productivos. Quienes ahorran e invierten lo hacen porque confían en que se beneficiarán de los resultados de sus decisiones. Si esa expectativa se debilita, también disminuye el incentivo para inmovilizar recursos en inversiones destinadas a generar beneficios a largo plazo.
En la construcción, el problema es aún más evidente . Una fábrica puede, en algunos casos, trasladar su producción. Un edificio, una vez construido, permanece en el mismo lugar. Por lo tanto, la certeza de las normas se vuelve crucial.
Y también parece estar cambiando la opinión pública berlinesa. En el referéndum de 2021, la demanda de socialización se impuso claramente. Sin embargo, BerlinTrend, publicado a principios de septiembre, registró que el 46% de los berlineses se oponía a la expropiación de grandes grupos inmobiliarios , y solo el 37% la apoyaba. Quizás algunos votantes empiezan a preguntarse si el problema de la vivienda reside realmente en quién posee los apartamentos o, simplemente, en cuántos apartamentos hay.
Quienes defienden la socialización objetan que la vivienda no es un bien cualquiera y que la comunidad debe garantizar el acceso a ella. Sin embargo, la importancia misma de la vivienda debería impulsarnos a centrarnos, ante todo, en cómo aumentar su disponibilidad . Una política eficaz debería facilitar la construcción, la renovación de edificios existentes, la transformación de propiedades en desuso, la agilización de los trámites urbanísticos y la atracción de capital al sector de la construcción. Debería incrementar el número de personas dispuestas a ofrecer vivienda, en lugar de convertir a quienes ya invierten en posibles objetivos políticos.
La metrópolis alemana, sin embargo, corre el riesgo de tomar el camino opuesto. Ante la escasez, centra el debate en la redistribución de la oferta existente en lugar de la creación de nuevas viviendas. Resulta peculiar que una ciudad que necesita desesperadamente nuevas viviendas debata, al mismo tiempo, si expropiar las existentes. Esta medida podría transferir decenas de miles de apartamentos de presupuestos privados a públicos , cambiando el nombre del propietario y permitiendo a los políticos atribuirse una victoria frente a los grandes grupos inmobiliarios. En última instancia, sin embargo, el número de viviendas disponibles seguiría siendo el mismo.
Y este es un hecho que ningún referéndum ni ley puede cambiar: para solucionar la escasez de vivienda, debemos crear las condiciones que hagan rentable construir más. Si, por otro lado, se vuelven más inciertos los derechos de quienes ya poseen viviendas y más arriesgada la inversión de quienes deberían financiar las nuevas, se podría ganar una elección. Pero la batalla contra la escasez corre el riesgo de perderse.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/09/16/sandro-scoppa-berlino-vuole-espropriare-le-case-che-non-riesce-a-costruire/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X. @SandroScoppa