Ninguna idea parece más extendida que la de que el proceso económico que afecta al sector inmobiliario debe corregirse mediante la intervención del Estado , ya que los principios fundamentales de la economía no se aplicarían a él. En consecuencia, el mercado relevante, si se le dejara sin protección legislativa y libre para responder a la ley de la oferta y la demanda , estaría destinado al fracaso. La injerencia de la mano pública tendría así la tarea de eliminar o, al menos corregir, su “anarquía” , mediante medidas encaminadas a regular el uso del suelo, fijar normas urbanísticas , controlar los alquileres y otras cosas que, con la intención de los partidarios, debe controlar los precios, orientar la asignación de recursos, luchar contra la “especulación” , apoyando también una parte supuestamente débil de las relaciones, identificada, en lo que respecta a los alquileres, en el inquilino. Las solicitudes de intervención siempre han sido invocadas por la política y la burocracia, por los académicos, especialmente de izquierda , así como por ciudadanos comunes y sectores de la sociedad, ahora permeados por una mentalidad anticapitalista . Esta es la consecuencia de años de difusión de ideas y creencias contra el sistema de la economía competitiva, culpado de los males que ha logrado resolver en el curso de la evolución humana, y de un abierto ostracismo hacia la cultura liberal . El origen de esto ciertamente puede encontrarse en la consolidación de las ideas socialistas entre los intelectuales europeos y norteamericanos, quienes luego las volcaron en la opinión pública, a través de la prensa, los libros y otros medios de difusión y formación, e influyeron en las elecciones de actividad política y los de política económica.
Las mismas, según Friedrich August von Hayek , expresan una clase que “no sólo está compuesta por periodistas y profesores, ministros y conferenciantes, escritores y comentaristas de radio, artistas y actores, sino por todas las profesiones que se basan principalmente en la capacidad de transmitir ideas, sin presuponer conocimiento del tema que revelan. La clase también incluye muchos profesionales , en particular científicos y médicos que, gracias a su familiaridad con el papel impreso , se convierten en divulgadores de nuevas ideas incluso fuera de su estrecho ámbito; son escuchados con respeto, incluso si hablan de temas completamente ajenos a su disciplina”. Evidentemente, la visión de que la economía de mercado , al mejorar inconmensurablemente la condición moral y material de todos los individuos en todas partes del mundo , ha generado cosas que no nos gustan y que debemos cambiar, manteniendo su naturaleza intrínseca de motor del desarrollo. y progreso. ¿Cómo la idea de que el mercado no falla y es apresuradamente considerado como tal va más allá de lo que en realidad es el efecto de distorsiones imputables a la intervención del Estado, que ha asumido la producción de derecho a través de la legislación y no parece capaz de proteger los derechos de propiedad legítimos . En esencia, se considera que un fallo del mercado es, ante todo, la ausencia de un mercado, al que se le impide funcionar y aplicar rápidamente los principios de la economía.
Como ocurre con especial claridad en el sector inmobiliario – que en el imaginario colectivo se considera “especial” y debe estar sometido a un control político-burocrático en los términos antes indicados – a pesar de que numerosos estudios y evidencias empíricas muestran en cambio cómo los mercados inmobiliarios no están condicionados. por parte del público y las políticas desreguladas producen una mayor oferta y viviendas asequibles. Es emblemático al respecto el caso de Tokio , capital de Japón , que es la ciudad más grande del mundo por población, con 37 millones y medio (aproximadamente) de habitantes, pero sólo ocupa el puesto decimosexto en el ranking por el coste de alojamiento. Son más asequibles que Hong Kong , París , Roma, Milán , Nueva York , Sydney y Zurich , y los precios reales incluso han caído en las últimas dos décadas, a pesar de que su población sigue aumentando debido a la creciente urbanización. Entre 2000 y 2015, la ciudad japonesa vio crecer sus habitantes en 1,5 millones, a medida que cada vez más personas se trasladaban allí en busca de trabajo. Por el contrario, en el mismo período, los precios de las propiedades residenciales en otros países del mundo han aumentado.
En el país del Sol Naciente , todo esto se debe a la ley nacional sobre Renacimiento Urbano de 2002, que contiene un enfoque de laissez-faire en el uso del suelo , que somete el desarrollo del suelo al cumplimiento de unas reglas generales y abstractas establecidas a nivel nacional. nivel y dinamizó y liberalizó el mercado inmobiliario. Las nuevas normas, en particular, no imponen usos específicos para determinados terrenos y permiten su uso para desarrollos mixtos. Además, se permite la construcción de viviendas residenciales en cualquier zona, lo que garantiza una óptima asignación ya que las viviendas se construyen en las zonas donde más necesidad hay. Incluso para los clasificados como “industriales”, la disposición no es obligatoria, hasta el punto de que los constructores pueden construir complejos residenciales. A esto hay que añadir que, a diferencia de muchos otros lugares, donde los límites de altura son absolutos, en Tokio son, por el contrario, mucho más flexibles si los promotores respetan los derechos de luz solar de las propiedades vecinas.
La flexibilidad del mercado inmobiliario viene dada también por la circunstancia y la constatación de que las casas antiguas se derriban periódicamente para dar paso a nuevas viviendas, garantizando así el mantenimiento del dinamismo de la metrópoli oriental. De hecho, como indicó el académico estadounidense Paul Boyce : “En Tokio, las casas se construyen con la suposición de que serán reemplazadas dentro de unas pocas décadas. La vida útil media de las viviendas suele ser de 30 años. En parte, se trata de un fenómeno histórico y cultural. Después de la Segunda Guerra Mundial hubo una necesidad urgente de vivienda. Los edificios prefabricados se convirtieron en la norma. También es necesario continuar la reconstrucción para mejorar la resistencia a los terremotos a medida que se desarrollen técnicas más sofisticadas”.
Otro ejemplo que involucra los efectos producidos por las reformas liberales de zonificación es el representado por Minneapolis, la principal ciudad de Minnesota en el medio oeste estadounidense. Allí, el plan “Minneapolis 2040” entró en vigor el 1 de enero de 2020 , convirtiendo a la misma ciudad en la primera del país en abolir la zonificación unifamiliar (también conocida como “zonificación R1” ). Esto permite construir sólo una vivienda unifamiliar en un área determinada, lo cual es una tipología extremadamente popular en América del Norte , dado que representa aproximadamente el 75 por ciento de los bienes inmuebles (en San Francisco , el 38 por ciento de los terrenos edificables están clasificados como R1; en Seattle es del 80 por ciento). La idea fue importada de Alemania , que la había utilizado para proporcionar viviendas de baja densidad a los trabajadores. En Estados Unidos, los primeros experimentos se produjeron en Berkeley , California , en 1916, y tenían como objetivo mantener los salones de baile negros y las lavanderías chinas fuera de los barrios blancos. El plan de Minneapolis autorizó la construcción de “tríplex” de tres unidades en casi todas partes, también eliminó otras regulaciones de uso de la tierra, como los mínimos de estacionamiento, que obstaculizaban la construcción multifamiliar, y también preveía la zonificación de los espacios residenciales, las áreas de tránsito y los patios. para permitir la construcción de estructuras más grandes sin aprobaciones municipales especiales.
Para el economista Tim Maltman , la desregulación en Minneapolis ha funcionado tanto que se ha convertido en “la líder de las principales ciudades americanas del Medio Oeste en la construcción de viviendas per cápita en los últimos cinco años”, y los alquileres han disminuido, tras el aumento. de permisos de construcción. En el mismo tono también es el análisis propuesto por Mark Netiquette y Augusta Saraiva para Bloomberg, para quienes la desregulación de la zonificación “ha contribuido a desencadenar un auge en la construcción de apartamentos y condominios en la región, lo que ha demostrado ser un poderoso antídoto contra la inflación”, y ha sido fundamental para moderar los costos inmobiliarios en el área: el crecimiento de los alquileres tanto en Minneapolis como en otros lugares que han desregulado la zonificación es mucho menor que el crecimiento de los alquileres en el resto del país”.
Por lo tanto, a la luz de lo destacado, es innegable que la regulación produce efectos perjudiciales en el mercado inmobiliario, aumentando los precios de la vivienda, reduciendo la construcción de nuevas unidades y la recuperación de las existentes, reduciendo la elasticidad de la oferta inmobiliaria y a menudo algunas áreas son innecesariamente inutilizables para vivienda. Otros estudios e investigaciones han demostrado que la regulación influye en el mercado laboral , la movilidad social y la ubicación de las familias y comunidades. La intervención regulatoria pública en última instancia hace que un recurso escaso sea aún más escaso. Por tanto, es necesario proceder en la dirección opuesta: liberalizar el mercado, reformar la planificación urbana y la legislación sobre construcción, liberalizar la zonificación y regular el uso del suelo.
En otras palabras, es necesario abandonar la falaz creencia en el poder salvador del Estado en los problemas de vivienda, que se ejercerá aplicando al sector inmobiliario el método de la ingeniería, que ha seducido con la pretensión de poder ser utilizado eficazmente. para dominar las fuerzas del mercado y conducir al progreso de la sociedad, y confiar en el mercado y en la cooperación voluntaria y electiva: los resultados no tardarán en llegar.
Agradecemos al autor su permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2024/04/30/sandro-scoppa-tokyo-minneapolis-costo-alloggi-mercato-immobiliare-speculazioni/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confederación Catanzaro y Calabria.
Twitter: @sandroscoppa