El resurgimiento de Fishtown, en Filadelfia, demuestra lo que muchos funcionarios no quieren ver: los barrios no vuelven a la vida gracias a planes impuestos desde arriba, sino cuando invertir, construir y asumir riesgos vuelve a ser posible.
La historia de Fishtown, un barrio obrero de Filadelfia , otrora marcado por el declive, los solares baldíos y la falta de inversión, ofrece una valiosa lección sobre cómo renacen las ciudades. No por decreto, rueda de prensa ni grandilocuente plan público, sino a través de una compleja red de decisiones privadas : pequeños promotores, propietarios, familias, compradores, nuevos residentes, residentes de toda la vida y empresas que regresan para invertir en el lugar.
Tobias Peter, del American Enterprise Institute, lo recordó en un artículo publicado hace unos días en la sección de Opinión del Wall Street Journal , bajo el título «Las fuerzas del libre mercado detrás del resurgimiento de Fishtown «. La idea principal es simple: esta parte de la antigua capital de Estados Unidos no resurgió porque la ciudad hiciera económicamente viable la inversión privada, sino porque alguien lo planeó desde arriba.
Para la década de 1990 , la principal ciudad de la Costa Este y muchos de sus barrios céntricos habían sido abandonados por el capital y las obras de construcción . La demanda de vivienda se había desplazado hacia los suburbios, y construir en ellos ya no era rentable. El problema no era moral, estético ni ideológico. Era económico: los costos de construcción superaban los precios de venta alcanzables . Después de todo, es lógico que cuando construir cuesta más de lo que el mercado reconoce para el producto final, ningún llamamiento público puede hacer que los inversores pierdan dinero. Se puede invocar la regeneración urbana todo lo que se quiera, pero si los números no cuadran, la construcción permanece paralizada.
El punto de inflexión llegó cuando Filadelfia dejó de castigar a los promotores inmobiliarios con impuestos. Mantuvo el impuesto sobre la tierra, pero eximió durante diez años el aumento de valor generado por las nuevas construcciones. En esencia, quienes dejaban un terreno baldío seguían pagando; quienes lo convertían en viviendas, tiendas o espacios habitables no se veían afectados inmediatamente por impuestos precisamente por haber creado valor. La medida no otorgaba favores a empresas elegidas por políticos, ni decidía en una mesa redonda qué barrios revitalizar. Estableció una regla general, automática y predecible: abaratar la inversión y dejar que la demanda, los precios y el riesgo privado dictaran dónde construir . Esta es la verdadera lección de Fishtown: la regeneración urbana se produce cuando la ciudad deja de obstaculizar a quienes están dispuestos a arriesgar su propio capital, no cuando distribuye dinero.
Aquí es donde la historia se vuelve ejemplar. El desarrollo comenzó en las zonas más céntricas, donde la demanda era mayor, y luego se extendió a los barrios vecinos , incluido el que bordea el río Delaware. No hubo una solución mágica administrativa, sino un proceso: primero las ubicaciones más deseables, luego las adyacentes, y finalmente las áreas donde el aumento de los precios hizo viable la recuperación de viviendas, solares y espacios abandonados. Así es como funciona una ciudad vibrante : mediante ajustes sucesivos, señales, ensayo y error, inversiones e imitaciones exitosas.
Desde el año 2000 , según datos citados por el mencionado periódico estadounidense, se han construido más de 60 000 viviendas en Filadelfia , incluyendo decenas de miles de casas adosadas, algunas de ellas construidas por pequeñas empresas constructoras. Cuando el marco regulatorio y tributario deja de penalizar a los constructores , no son solo los grandes grupos los que toman medidas. Una red de pequeños operadores que conocen la zona también actúa , trabajando en propiedades individuales, recuperando espacios abandonados y transformando terrenos improductivos en viviendas, tiendas y desarrollo urbano.
La verdadera regeneración suele surgir así: no a través de una gran valla publicitaria, sino de miles de decisiones aparentemente insignificantes . Un solar vacío se convierte en hogar. Un edificio en ruinas vuelve a ser habitable. Una calle antes abandonada da la bienvenida a nuevos residentes. Un negocio abre sus puertas gracias al aumento del tránsito peatonal. El valor de las propiedades aumenta, el deterioro disminuye y los ingresos fiscales se incrementan. La ciudad se salva gracias a la oportunidad que brinda a la sociedad de revitalizar el capital, la mano de obra, las habilidades y las responsabilidades, no mediante el gasto público permanente.
La parte más instructiva de esta historia radica en la comparación con las intervenciones centralizadas. En Filadelfia, la iniciativa pública de 300 millones de dólares para la transformación de los barrios logró eliminar algunas formas de degradación, pero no generó, por sí sola, una reinversión generalizada en las zonas afectadas. Este es un punto crucial. El poder público puede recuperar, garantizar la seguridad, eliminar obstáculos y asegurar normas estables. Sin embargo, cuando pretende reemplazar al mercado, a menudo consume recursos sin generar una vida económica duradera . Sanearse una zona puede ser necesario; sin embargo, el renacimiento requiere que alguien esté dispuesto a invertir su propio dinero.
Esta lección también se aplica a Italia . En nuestro país, los debates sobre las ciudades casi siempre están marcados por la desconfianza hacia los propietarios, promotores, inversores, arrendadores y pequeños empresarios inmobiliarios. Toda transformación se ve con recelo. Si un barrio mejora, se denuncia la especulación. Si llegan nuevos residentes, se denuncia la gentrificación. Si los precios suben, se exigen controles, restricciones, impuestos y prohibiciones. El resultado es paradójico: nos lamentamos de la degradación cuando el mercado no llega, y luchamos contra él cuando finalmente llega.
Fishtown cuenta una historia opuesta. El valor no es el enemigo de la ciudad. Es una señal de que un lugar vuelve a ser atractivo. Invertir no es un delito. Es el medio por el cual las propiedades abandonadas recuperan su utilidad. El propietario no es un intruso al que vigilar. A menudo es la primera persona que, si no se la desanima, puede transformar un bien estancado en un recurso para todos. Una vivienda rehabilitada no solo beneficia a quienes la compran o venden: mejora la calle, aumenta la seguridad, atrae servicios, amplía la oferta de viviendas y genera ingresos fiscales futuros.
Por supuesto, ninguna transformación urbana está exenta de tensiones. En cada barrio en transformación, coexisten diferentes recuerdos, intereses, miedos y expectativas. Pero la solución no puede ser bloquear el cambio para proteger una imagen fija de la ciudad. Los barrios no son museos administrativos. Son organismos sociales, económicos y humanos. Viven si pueden cambiar. Mueren cuando la política los paraliza, los grava, los restringe y los aprisiona en procedimientos que solo hacen rentable el abandono.
La verdadera alternativa a la degradación es una ciudad donde las normas sean pocas, claras y estables ; donde los impuestos no castiguen a quienes mejoran una propiedad; donde se respete la propiedad; donde la construcción no se convierta en un campo de batalla; donde alquilar no suponga un riesgo legal permanente; y donde invertir no signifique exponerse a las decisiones arbitrarias de la administración.
El renacimiento de la zona noreste de la metrópolis de Pensilvania demuestra una verdad muy simple: cuando el poder público deja de encarecer cada paso, alguien vuelve a invertir. Un solar vacío se convierte en vivienda, un edificio abandonado recupera su función, una calle anodina atrae a residentes y empresas. No hace falta transformar cada barrio en un laboratorio administrativo. A menudo, basta con eliminar los obstáculos que impiden que la propiedad, el ahorro y la iniciativa privada revitalicen lo que la política había estancado.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/07/03/sandro-scoppa-fishtown-mercato-investimenti-costruzioni/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X: @SandroScoppa