La UE insiste en el intervencionismo en el mercado inmobiliario, ignorando que más regulación significa menos viviendas y precios más altos
El aumento de los precios de la vivienda y de los alquileres en la Unión Europea no es un fenómeno aleatorio. Es la consecuencia directa de años de regulaciones asfixiantes , imposiciones fiscales punitivas y restricciones burocráticas que han hecho que el mercado inmobiliario sea rígido e ineficiente. A pesar de ello, la Comisión Europea , en lugar de reconocer sus responsabilidades y eliminar los obstáculos al crecimiento, ha decidido intervenir con otro grupo de trabajo burocrático, operativo a partir del 1 de febrero de 2025, para elaborar un «Plan Europeo de Vivienda» . Presentada como una solución para hacer más asequible la vivienda , esta iniciativa ignora un principio ya establecido: cualquier intento de manipular el mercado crea más problemas de los que resuelve. Los datos de Eurostat hablan claro: entre 2015 y 2023 , los precios de la vivienda en la UE aumentaron una media del 48 por ciento , con picos del 173 por ciento en Hungría . Los alquileres, estrangulados por una normativa asfixiante, han aumentado un 18 por ciento . Un problema que afecta a millones de ciudadanos europeos, especialmente en las grandes ciudades, donde la demanda supera una oferta frenada por políticas miopes y una excesiva interferencia del Estado.
Como parte de la iniciativa, la Comisión propone aumentar la construcción de viviendas a través de una plataforma de financiación paneuropea, en cooperación con el BEI ( Banco Europeo de Inversiones ). Una idea que, aunque parezca razonable, corre el riesgo de desincentivar las inversiones privadas, verdadero motor de la construcción . La historia está llena de ejemplos de políticas de vivienda fallidas: basta pensar en los planes de vivienda pública de los años 1970 y 1980, que crearon guetos urbanos en lugar de resolver la crisis de la vivienda. Hoy en día es bien sabido que la intervención estatal, cuando sustituye a la libre iniciativa, distorsiona el mercado, altera los incentivos y frena el desarrollo espontáneo. Sobre todo las de los inversores privados , que, ante la incertidumbre sobre las perspectivas futuras, se ven obligados a reducir sus inversiones o a desviar capitales hacia sectores menos sujetos a interferencias políticas . Un mercado libre y competitivo requiere certeza regulatoria y una clara distinción entre los roles de lo público y lo privado . Además, la creación de una plataforma de financiación centralizada corre el riesgo de distanciar la gestión del problema de las necesidades locales reales.
Otro aspecto crítico es la posible introducción de nuevas regulaciones para el sector. La libertad de contratación entre propietarios e inquilinos es una piedra angular de una sociedad libre. Medidas como topes a los alquileres o criterios rígidos de alquiler, independientemente de las intenciones de sus promotores, inevitablemente terminarán reduciendo la oferta de vivienda. Los propietarios, desanimados por las restricciones excesivas, podrían retirarse del mercado, agravando la crisis inmobiliaria. ¿El resultado? Menos viviendas disponibles y una calidad de las mismas en deterioro, al faltar incentivos y recursos para obras de mantenimiento. De hecho, en lugar de intensificar la intervención directa, la UE debería promover políticas que vayan en la dirección opuesta y favorezcan, en lugar de limitar, el libre mercado. Simplificar las normas de planificación y reducir la burocracia serían pasos en la dirección correcta. Además, la colaboración entre los sectores público y privado, a través de asociaciones que respeten la dinámica del mercado, podría representar una solución más sostenible. La liberalización del mercado promovería la competencia y, con un aumento de la oferta de vivienda, conduciría a una reducción natural de los precios.
Un estímulo adicional podría venir de iniciativas de regeneración urbana, encomendando a la libre iniciativa la tarea de valorizar las zonas degradadas y responder de forma espontánea y eficiente a la demanda de vivienda , sin distorsiones impuestas desde arriba. A todo lo anterior hay que añadir que cualquier intervención en política de vivienda debe tener necesariamente en cuenta las particularidades locales. Un enfoque único corre el riesgo de no tener en cuenta las diferencias entre los diversos mercados inmobiliarios europeos, empeorando las disparidades en lugar de reducirlas. La experiencia enseña que las soluciones impuestas desde arriba rara vez funcionan. Necesitamos devolver a los estados individuales y, mejor aún, a las comunidades locales la capacidad de gestionar de forma independiente sus propias políticas de vivienda. En esencia, la Unión Europea, en lugar de imponer regulaciones uniformes, debería reconocer la soberanía de los Estados miembros y dejar que la dinámica del mercado determine el equilibrio entre la oferta y la demanda.
Agradecemos al autor la autorización para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2025/02/07/sandro-scoppa-piano-abitativo-mercato-libero-immobiliare-burocrazia-regolamentazione/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
Twitter: @sandroscoppa