En España y Portugal, hay un déficit de más de un millón de viviendas. La solución no reside en limitar los alquileres, sino en aumentar la oferta, reducir las restricciones y brindar mayor libertad.

Hay una cifra que debería bastar para cambiar radicalmente el debate europeo sobre la vivienda: más de un millón de viviendas . No se trata de pisos vacíos, segundas residencias que se vayan a expropiar ni propiedades que algunos propietarios hayan retirado deliberadamente del mercado. Son, sencillamente, las viviendas que España y Portugal no construyeron mientras aumentaba el número de familias necesitadas.

El Financial Times , en un análisis publicado recientemente, cuantificó el desequilibrio de forma particularmente eficaz. Entre 2021 y 2025, España habrá acumulado un déficit de alrededor de 750.000 viviendas , lo que equivale al 3,7% del total de hogares; en Portugal, la brecha alcanza las 300.000 viviendas , o el 6,6%. La media de la eurozona es de tan solo el 0,5%.

Estos datos tienen el mérito de devolver el problema a su dimensión económica básica. Si el número de familias crece más rápido que el número de viviendas disponibles, el bien se vuelve relativamente más escaso. Si se vuelve más escaso mientras la demanda aumenta, su precio sube. No hace falta imaginar conspiraciones entre propietarios, avaricia colectiva ni misteriosos «fallos de mercado ». Debemos analizar qué ha sucedido con la producción.

El Banco de España insiste precisamente en la escasez de oferta . En sus análisis anteriores, ya había señalado que la producción de vivienda nueva se mantiene en niveles mucho más modestos que en fases de expansión previas, lo que ha generado déficits concentrados principalmente en las zonas más demandadas. En su Informe Anual 2025 , publicado el 18 de junio, la institución retoma ampliamente el tema de la vivienda y el mercado inmobiliario.

Aquí se manifiesta la paradoja de la política de vivienda española . Ante una oferta rígida, en lugar de concentrar todos sus esfuerzos en eliminar los obstáculos que impiden su incremento, Madrid sigue recurriendo a la regulación de precios. La Ley de Vivienda de 2023 consolidó un sistema de contención de alquileres, con límites nacionales a las actualizaciones y restricciones adicionales en las denominadas zonas de mercado «tensas». Mientras tanto, las zonas sujetas a esta regulación se han extendido mucho más allá de Cataluña.

El problema radica en que el control de alquileres no agrava la escasez de vivienda. Lo que se necesita son nuevas construcciones, terrenos disponibles, permisos más rápidos y condiciones favorables para la inversión. Sin embargo, las restricciones más estrictas y la menor rentabilidad reducen los incentivos para poner las propiedades a la venta y aumentan la oferta.

El Fondo Monetario Internacional , en su informe sobre España publicado en mayo de 2026, recuerda que los estudios sobre el anterior régimen catalán de 2020 encontraron reducciones moderadas en los alquileres, del orden del 4-6 por ciento, acompañadas, sin embargo, de reacciones negativas en la oferta, con disminuciones en los nuevos anuncios estimadas entre el 15 y el 30 por ciento según el estudio . Es la vieja lección de los precios gestionados : la ventaja inmediata de quienes logran conservar el activo regulado puede ser pagada por quienes buscan ese activo y ya no pueden encontrarlo. El precio, de hecho, no es un capricho del propietario. Es una señal . Comunica escasez, dirige la oferta y la demanda, y hace rentable invertir donde un bien tiene mayor demanda. Si esa señal se atenúa artificialmente mientras las restricciones de producción permanecen intactas, la escasez no desaparece: simplemente cambia de forma . Se manifiesta a través de colas, selección de inquilinos, reducción de la oferta, un cambio a otras formas contractuales o la negativa a invertir.

Portugal , por su parte, ofrece una comparación interesante. Allí también la situación sigue siendo crítica. El Banco de Portugal ha estimado el déficit acumulado durante la última década entre la nueva construcción y el crecimiento de los hogares en alrededor de 300.000 viviendas . Pero en 2025, por primera vez en once años, el saldo anual volvería a ser positivo : las nuevas viviendas finalmente han superado el aumento de los hogares. Esto sigue siendo pequeño comparado con el enorme déficit, pero es precisamente la dirección que importa. El gobierno portugués también se ha centrado, entre otras medidas, en simplificar los permisos y los incentivos a la construcción . El Financial Times destaca cómo la burocracia, los altos costes, la disponibilidad de terrenos y la capacidad de producción representan algunos de los principales obstáculos que han impedido que la oferta ibérica siga el ritmo de la demanda. Naturalmente, Lisboa también mantiene intervenciones públicas y programas de vivienda subvencionada. Pero el hecho esencial sigue siendo: la crisis no se puede resolver redistribuyendo las viviendas existentes cuando el problema es que hay muy pocas donde más se necesitan .

Y es aquí donde la cuestión ibérica se convierte en una lección para toda Europa. Durante años, los políticos han preferido debatir el precio final en lugar de las condiciones que permiten la producción del bien. Es mucho más fácil anunciar un tope a los alquileres que reformar el urbanismo , agilizar los permisos, facilitar el acceso a terrenos edificables, reducir impuestos y tasas, garantizar la seguridad jurídica y recuperar la confianza de los inversores. Construir requiere capital, tiempo y riesgo . Si a todo esto le añadimos un sistema en el que el propietario desconoce en qué condiciones podrá alquilar mañana, cuánto podrá pedir, cuándo podrá recuperar la propiedad y qué nuevas restricciones se introducirán pasado mañana, el resultado no debería sorprender: disminuye el incentivo para invertir precisamente en el momento en que más se necesita.

La solución a la crisis de la vivienda, por lo tanto, se basa en un principio muy simple: permitir que la oferta reaccione a la demanda . Mayor libertad de construcción donde sea técnicamente posible, procedimientos ágiles, menos restricciones urbanísticas irrazonables, seguridad jurídica en los contratos, protección efectiva de la propiedad, impuestos menos punitivos y libertad para fijar los alquileres. Entonces, el mercado hará lo que ningún decreto puede obligarle a hacer: millones de propietarios, empresas, constructores, inversores y ahorradores reaccionarán a las señales de precios buscando oportunidades, transformando propiedades, renovando edificios y construyendo otros nuevos.

España y Portugal se enfrentan actualmente a un déficit de más de un millón de viviendas. Esta es la cifra que hay que tener en cuenta cuando alguien propone otro límite al alquiler. Los precios se pueden controlar sobre el papel. La escasez no se puede eliminar por ley. Y, sobre todo, no se puede vivir en una casa que nadie construyó.

Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/08/24/sandro-scoppa-il-fallimento-iberico-da-un-milione-di-abitazioni/

Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.