El asunto de los alquileres de viviendas es uno de los temas favoritos del intervencionismo estatal y uno de los caballos de batallas preferidos de la izquierda latinoamericana y en todas las latitudes.

Al respecto, el control de alquileres ha sido una de las políticas predilectas de la izquierda, desde que se empezó a implantar a mediados del siglo pasado en EEUU, como respuesta a la inmigración masiva de trabajadores, sobre todo a Nueva York, y el cual se extendió rápidamente por todo ese país y por muchos otros países más.

Desde entonces los economistas han advertido de que: un tope en el precio de los alquileres reduce la calidad y la cantidad de viviendas. Si además le agregas otras restricciones, como los obstáculos para el desalojo, a fin de satisfacer a activistas y clientelas políticas de la izquierda, en aras de defender los supuestos «derechos de los inquilinos» o luchas contra fenómenos como la gentrificación, pues tienes entonces la receta ideal para deprimir al mercado, reducirlo y como consecuencia, encarecer los alquileres.

A pesar de la casi opinión unánime entre economistas y urbanistas sobre los efectos perversos del control de alquiler y de políticas similares, una multitud de grupos activistas y políticos presionan constantemente para revivir esta política zombi porque, creerán ellos, no se hizo ni bien ni con la suficiente dureza, ni lo implementaron los especialistas más idóneos o «humanistas».

Y como siempre, los errores en la regulación se le atribuyen al mercado, no a los gobiernos o a los activistas ni a la propia mala regulación.

Vale la pena referirse al caso de México, donde las rentas fueron «congeladas» en la ciudad de México, en 1942, cuando el país estaba a punto de entrar en la Segunda Guerra Mundial y se avecinaba por tanto un impacto fuerte en su economía. Para prevenir dicho impacto, el entonces presidente Manuel Ávila Camacho “congeló” las rentas que pagaban los inquilinos de la zona centro de la Ciudad de México. De modo que se cumplió el sueño de muchos: pagar la misma renta por toda la vida y más allá, lo que crea un incentivo a los inquilinos tienen un incentivo para no irse nunca y hace aún más difícil encontrar un lugar para vivir porque todo está ocupado.

Tal política fue prorrogada indefinidamente en 1948 por el posterior presidente Miguel Alemán. Hasta que la ley fue suavizada en 1990 durante la Presidencia de Carlos Salinas. Aunque no fue sino hasta 2001 que la ley fue derogada. Pero ya para entonces tal política, se había extendido a muchas otras ciudades del país, gracias a algunos criterios jurisprudenciales, esto a pesar del nocivo impacto en el despoblamiento y la degradación física del centro histórico de la Ciudad de México: esto indujo durante casi 60 años, a que los dueños de los inmuebles, ante la imposibilidad de elevar las rentas, dejaran de invertir en el mantenimiento de sus viviendas, lo que tampoco hicieron los arrendadores, ya que no era su propiedad, lo que causó un grave deterioro en la calidad de las viviendas de la zona: recorrer entonces el centro histórico de la Ciudad era una experiencia similar a pasear entre las actuales ruinas de La Habana.

Políticas similares se aplicaron en muchas otras ciudades y países, con las mismas consecuencias catastróficas.

Al respecto, una luz de esperanza se prendió recientemente en Argentina. A fines de 2023, el nuevo presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres argentina (promulgada en 2020), impidiendo así restricciones como los plazos obligatorios de renta, la prohibición de pagar en dólares o la inscripción de los contratos ante la autoridad fiscal. Ahora, esos y otros temas (periodicidad y tasas de los aumentos, moneda de pago, fianzas y depósitos, rescisiones, etc.) son pactados libremente por las partes (mucho de esto ya se hacía, pero en la clandestinidad), permitiendo acuerdos más flexibles y adaptables a las reales necesidades de propietarios e inquilinos, y limitando que la Justicia intervenga para subvertir lo acordado.

Como resultado, muchas nuevas viviendas entraron al mercado inmobiliario, haciendo que la oferta de inmuebles en alquiler pasara de una aguda escasez a casi 15 mil unidades disponibles en solo cuatro meses. Muchos participantes del mercado inmobiliario argentino vieron con optimismo la medida y tras sus primeros resultados, hablan ya de una «plena recuperación», después de atravesar «los peores cuatro años en lo que va del siglo», como consecuencia de los controles de precios y otras medidas intervencionistas impulsadas por el anterior gobierno peronista de Alberto Fernández. Así, la oferta de alquileres creció un 60% tras la derogación de la ley, y tan solo el anuncio de que se derogaría, llevó a que la oferta de alquileres en Buenos Aires se duplicara, todo lo que ha llevado a que el precio medio de los arriendos haya experimentado un descenso importante, de entre el 20-30%.

La nueva regulación impulsada por Javier Milei en Argentina, es un buen ejemplo de la senda que debe seguir muchos otros países y ciudades: el Estado no debe inmiscuirse en un mercado que es mejor que se maneje por acuerdos libres entre privados. La difícil situación de arrendatarios en países como España o Italia, donde la oferta se evapora y la demanda aumenta, afectando especialmente a los más jóvenes, que ven imposible el emanciparse o formar una nueva familia.

Por eso me parece un importante paso en el realismo y en la dirección correcta, la propuesta de nuestros amigos de L’Opinione delle Libertà, de derogar la vetusta ley de alquiler justo en Italia, a fin de terminar con las reglamentaciones intrusivas sobre arrendamiento de inmuebles urbanos, que casi siempre llevan a efectos contrarios a los buscados originalmente. Tal propuesta debiera hacerse una causa común de muchas otras sociedades y organizaciones preocupadas por el futuro de la libertad y la propiedad privada. Las sociedades necesitan más arrendatarios y menos activistas bienintencionados pero irresponsables, que no sufren las consecuencias de lo que proponen.

El mercado inmobiliario es una parte muy importante de la economía que, si es intervenido excesivamente por el gobierno, como hemos visto muchas veces, alejará el capital necesario para la construcción de inmuebles, sus renovaciones, compra de suelos, hipotecas, créditos y similares. El intervencionismo estatal en el control del arrendamiento y en otras áreas, causa siempre escasez, que es una especie de guerra no declarada contra los más pobres y necesitados.