Como ya es bien sabido, la Comisión Europea ha vuelto a situar la crisis de la vivienda en el centro de su agenda con un nuevo paquete de medidas y el proyecto de Ley de Vivienda Asequible . Y es precisamente de los documentos de Bruselas de donde surge una cifra que cambia la perspectiva: Europa necesita más de dos millones de viviendas nuevas cada año , aproximadamente 650.000 más que los 1,6 millones que se construyen actualmente.
La escasez de suministro
Durante años, el debate europeo sobre la vivienda ha buscado culpables en casi todas partes: alquileres a corto plazo, segundas residencias, fondos inmobiliarios, plataformas digitales, inversores y propietarios. Esta cifra sugiere una explicación mucho más sencilla: la oferta no puede satisfacer la demanda . Cuando un bien muy demandado no está disponible en cantidades suficientes, su precio sube. Esto no es una patología del mercado ni, en sí mismo, una prueba de especulación: es, ante todo, un signo de su escasez.
La parte más interesante del nuevo paquete europeo es quizás la menos comentada. Junto con la propuesta sobre vivienda asequible, la propia Comisión insta a los estados, regiones y municipios a hacer un uso más eficiente de los terrenos y edificios disponibles, acelerar la planificación y las autorizaciones, y facilitar la construcción y la renovación. El ejecutivo europeo parece reconocer así una verdad casi ridícula: para tener más viviendas, hay que permitir que alguien las construya y que sea asequible hacerlo .
Durante demasiado tiempo, las políticas de vivienda han buscado soluciones en otros ámbitos, centrándose principalmente en los efectos de la escasez: bonificaciones, subsidios, controles, límites y restricciones. Diferentes herramientas que, a menudo, comparten la misma ilusión: poder ajustar los precios o estimular la demanda sin abordar seriamente el problema de la cantidad de viviendas disponibles .
Si diez personas buscan cinco casas, distribuir más dinero entre los diez posibles compradores no hará que aparezca una sexta vivienda. De hecho, podría aumentar la competencia por las ya existentes. Y legislar un precio máximo para las cinco casas no incrementa su número: solo cambia la forma en que se distribuye la escasez .
Henry Hazlitt explicó claramente lo que sucede cuando la autoridad pública intenta regular por ley el precio de un bien escaso. Si el precio se mantiene por debajo del precio de mercado, la demanda aumenta mientras que la oferta disminuye. El resultado, por lo tanto, corre el riesgo de ser el contrario al deseado: en lugar de aliviar la escasez, esta se agrava .
El precio
Sin embargo, la cuestión no se limita a los incentivos. También concierne a la información que transmite el precio . Es aquí donde el razonamiento de Friedrich A. von Hayek complementa el del economista estadounidense. El precio no es una cifra más o menos aceptable para el comprador, sino una señal que condensa el conocimiento disperso entre individuos, empresas, propietarios, promotores y consumidores. Ninguna autoridad puede recopilar y actualizar continuamente toda esta información, ya que depende de las circunstancias locales, las expectativas, los costes y las valoraciones en constante cambio. El orden del mercado, observó el científico austriaco, utiliza mucho más conocimiento del que puede poseer una sola mente o utilizar una organización.
Aplicado al sector inmobiliario, el razonamiento es sencillo. Si la oferta de viviendas en una ciudad disminuye en comparación con la cantidad de personas dispuestas a comprar o alquilar, los precios suben. Esta situación beneficia tanto a quienes buscan vivienda como a quienes podrían ofrecerla . A los primeros, les indica que el bien escasea; a los segundos, les señala una oportunidad para construir, renovar, transformar o reincorporar propiedades al mercado.
Los obstáculos de la política
El problema surge cuando llega la señal, pero la oferta no responde . Un precio elevado debería atraer capital y estimular la construcción. Sin embargo, si la construcción lleva años, la transformación de una propiedad es difícil, las restricciones urbanísticas se multiplican, los impuestos reducen la rentabilidad y las normas cambian constantemente, el incentivo se debilita. La escasez persiste y los precios siguen subiendo.
En este punto, la política suele culpar al mercado de un resultado que también se debe a los obstáculos que él mismo ha creado. Surgen nuevas bonificaciones, controles y restricciones . Hazlitt también había descrito este mecanismo: cuando las consecuencias de la intervención inicial se hacen visibles, las autoridades públicas tienden a introducir otras para corregirlas, ampliando progresivamente el alcance del control.
Luego está el beneficio, a menudo señalado como uno de los culpables de la crisis inmobiliaria. En realidad, una alta rentabilidad indica una demanda insatisfecha y atrae recursos para paliar la escasez. El académico estadounidense destacó que la perspectiva de obtener beneficios impulsa a quienes ya operan en un sector a expandir la producción y atrae a nuevos productores. De este modo, los precios y los beneficios dirigen la mano de obra y el capital hacia los bienes más demandados .
Cómo aumentar tu oferta
Por eso, la cifra de 650.000 viviendas desaparecidas adquiere una enorme relevancia política. No solo indica que necesitamos más viviendas, sino que el sistema europeo actual no produce suficientes . Antes de buscar nuevas categorías que regular, deberíamos preguntarnos por qué construir, renovar o transformar una propiedad se ha vuelto tan lento, costoso e incierto.
Sin embargo, la oferta no crece simplemente construyendo nuevos barrios . Aumenta cuando un propietario renueva un apartamento deteriorado, divide una propiedad demasiado grande, transforma un edificio en desuso o vuelve a poner una vivienda vacía en el mercado. Estas decisiones también dependen de incentivos: si los costos, los impuestos, el tiempo y el riesgo regulatorio superan la rentabilidad esperada, esa vivienda permanece fuera del mercado.
En definitiva, una política de vivienda seria debería comenzar aquí: facilitando el acceso a terrenos, agilizando los trámites, reduciendo los obstáculos urbanísticos, facilitando la tributación y garantizando la seguridad jurídica. Esto no es un regalo para constructores ni propietarios, sino la base para que vuelva a ser rentable construir, renovar y comercializar viviendas nuevas .
La Comisión Europea parece haber identificado por fin una parte crucial del problema. Si Europa tiene un déficit de aproximadamente 650.000 viviendas al año, la prioridad no es gestionar mejor este déficit , sino crear las condiciones para reducirlo: construyendo, rehabilitando y volviendo a poner en el mercado las viviendas que faltan.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en Nicolaporro.it: https://www.nicolaporro.it/atlanticoquotidiano/quotidiano/aq-economia/mancano-650-mila-case-lanno-bruxelles-scopre-il-problema-ma-non-la-soluzione/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X. @SandroScoppa