Un artículo reciente publicado en el blog La bottega del Barbieri , reimpreso por Napoli Monitor, aborda el problema de la vivienda, criticando la idea de que construir más viviendas reducirá los alquileres y cuestionando los principios económicos que subyacen a la competencia. El enfoque es claramente ideológico: presenta el aumento de la oferta como una utopía «liberal» y reduce el debate a un conflicto entre visiones de principios, ignorando los datos, la historia y la realidad.
En esta contribución, los recursos retóricos más empleados por el autor incluyen supuestos ejemplos históricos de control de alquileres, a pesar de que la mayoría de estas referencias carecen de fundamento serio. De hecho, no hay rastro de control sistemático de alquileres en la Roma republicana, los Estados Pontificios ni en el Reino de Cerdeña del siglo XVIII; tampoco hay evidencia de un límite de alquileres en el Ducado de Módena en 1815. Incluso la referencia a China en el año 1000 es poco más que un recurso retórico: las fuentes contemporáneas no informan de ninguna intervención pública en el mercado inmobiliario urbano. Estas narrativas crean una falsa sensación de continuidad, que solo sirve para legitimar prejuicios ideológicos.
El mismo autor critica tres efectos ampliamente documentados del control de alquileres: reducción de la oferta, deterioro de la calidad y asignación ineficiente de vivienda. Sin embargo, la experiencia de ciudades como Nueva York y Berlín demuestra que, cuando los alquileres están fijados por ley, los arrendadores invierten menos en mantenimiento y prefieren alquilar ilegalmente o retirarse del mercado. Esto resulta en viviendas deterioradas, disponibilidad limitada y un impulso hacia contratos irregulares.
El problema de la vivienda no se debe a la sobreconstrucción, sino a su insuficiencia, a menudo causada por restricciones burocráticas, normativas urbanísticas y la oposición local organizada (el llamado movimiento NIMBY). Bloquear nuevos proyectos por temor al impacto en el tráfico o el paisaje no protege a las ciudades: las condena al estancamiento y a un aumento progresivo de precios.
En este contexto, culpar a quienes ponen la vivienda en el mercado es un error multiplicador: penaliza a quienes invierten y, al mismo tiempo, obstaculiza la única estrategia concreta para mejorar la accesibilidad. Se necesitan intervenciones específicas e integrales: nueva construcción donde sea necesaria y sostenible, liberalización de los alquileres (residenciales y comerciales), simplificación de los procedimientos de planificación urbana, recuperación y renovación de activos existentes y eliminación de obstáculos regulatorios. La alternativa es una ciudad congelada, marcada por la degradación y una selección social cada vez más basada en la renta.
Ejemplos concretos refutan la tesis dirigista. En Argentina, el Decreto DNU 70/2023 del presidente Javier Milei liberalizó el mercado de alquiler de viviendas, eliminando las rígidas restricciones sobre la duración, la indexación y la actualización de los alquileres. En tan solo unos meses, la oferta de propiedades en Buenos Aires se triplicó, pasando de 5.500 a más de 15.000 anuncios, mientras que los precios reales bajaron. Una mayor oferta, mayor competencia y mayor transparencia han beneficiado tanto a propietarios como a inquilinos.
Quienes defienden el control de alquileres, como el autor del artículo en cuestión, suelen citar a Viena como modelo, pero pasan por alto que el sistema vienés se basa en condiciones financieras históricas únicas y coexiste con un mercado privado dinámico. Lo que hace que la vivienda sea asequible no son los límites de alquiler, sino la disponibilidad de propiedades. Esto confirma que la oferta, cuando tiene libertad para expandirse, reduce la presión sobre los precios.
Las leyes de la economía no cambian con los cambios políticos: si aumenta la oferta, los precios bajan; si el mercado se frena, surgen escasez e ineficiencias. El economista libertario Walter Block explicó: «Puede parecer paradójico para muchos, pero la mejor manera de ayudar a los inquilinos es otorgar libertad económica a los propietarios». Este concepto también fue reiterado por Friedrich A. von Hayek, quien creía que los controles, en última instancia, obstaculizan la movilidad y congelan la vivienda, convirtiéndola en una mercancía transferible independientemente de las necesidades reales.
Incluso economistas muy alejados del libre mercado, como Assar Lindbeck, han denunciado el control de alquileres como «superado solo por los bombardeos» en su capacidad para destruir una ciudad. Y Gunnar Myrdal lo ha calificado como «el peor ejemplo de planificación carente de valentía y previsión».
La realidad es simple: gravar las viviendas vacías, criminalizar la especulación o encomendar la asignación de viviendas al Estado no aumenta la oferta ni mejora la calidad. Al contrario, incrementa el despilfarro, la burocracia y la corrupción. Solo un mercado libre, con reglas claras y limitadas, puede garantizar el dinamismo, la innovación y un acceso más amplio a la vivienda. Pretender lo contrario es condenar a los inquilinos a la misma escasez que dicen combatir.
Agradecemos al autor su permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en Strade: https://www.stradeonline.it/istituzioni-ed-economia/5067-affitti-tra-miti-e-realta-perche-il-mercato-funziona-e-il-rent-control-no-2
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
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