La ciudad de Nueva York, bastión del capitalismo global, está a punto de elegir a su primer alcalde socialista, Zohran Mamdani. Muchas de sus visiones socialistas para la metrópolis no cumplen con los principios básicos de economía. Lo peor de todo es su propuesta de congelar el precio del alquiler. Ignora décadas de evidencia empírica que demuestra que el control de alquileres perjudica precisamente a los residentes a quienes Mamdani espera ayudar.
Los socialistas son famosos por rechazar obstinadamente las leyes de la economía en pos de fantasías utópicas. Sin embargo, el control de alquileres ha provocado fracasos tan evidentes y abismales en todo el mundo que incluso los socialistas más acérrimos lo han repudiado. El amplio consenso entre los economistas es que el control de alquileres , al imponer un precio inferior al del mercado, reducirá tanto la cantidad como la calidad de la vivienda, lo que provocará largas listas de espera, el deterioro de las viviendas de alquiler y una mala asignación de las mismas.
El efecto inmediato de congelar los alquileres por debajo de su precio de mercado en Nueva York será reducir el incentivo para invertir en la expansión de la oferta de viviendas. Leyes como los requisitos de plazas de aparcamiento , la zonificación unifamiliar y los límites de densidad ya restringen artificialmente las oportunidades en grandes ciudades como Nueva York. Aumentan drásticamente los costos y riesgos de las nuevas construcciones o la conversión de propiedades comerciales en viviendas. Reducir el precio que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos para justificar estos elevados costos solo agravará el problema, desincentivando aún más la inversión.
También se puede esperar que la congelación de los alquileres por debajo de su precio de mercado provoque una mala asignación de apartamentos. Normalmente, acontecimientos importantes en la vida, como la mudanza de los hijos o la pérdida de la pareja de una persona mayor, hacen que las personas se muden a apartamentos más asequibles y pequeños. Los alquileres artificialmente bajos fomentan el uso ineficiente del espacio. Los residentes de la ciudad de Nueva York que se jubilan en la soleada Florida podrían conservar su apartamento con alquiler controlado para futuras visitas. De igual manera, a las personas adineradas que forman una familia y se mudan a las afueras les resultaría más asequible conservar su apartamento para pasar la noche allí algunas veces al año después de ver un partido de los Yankees.
La experiencia del control de alquileres en Suecia ofrece una dura advertencia: ni siquiera las políticas con las mejores intenciones pueden evitar las consecuencias de ignorar las leyes de la oferta y la demanda. El tiempo promedio de espera para una vivienda se ha extendido a la asombrosa cifra de nueve años. La situación es tan grave que han surgido mercados clandestinos, otorgando un poder desproporcionado a los propietarios para ejercer el favoritismo y la discriminación. Incluso con limitaciones que simplemente restringen el aumento de los alquileres, como las implementadas en Irlanda, cientos de personas han hecho fila para un solo apartamento.
De igual manera, se puede esperar que los propietarios actuales reduzcan sus presupuestos de mantenimiento y reparación para recuperar o rentabilizar su inversión gracias a la menor recaudación impuesta por la congelación de alquileres. Irónicamente, un ejemplo clave de esto en la práctica proviene de la ciudad de Nueva York, donde los apartamentos con control de alquiler se han deteriorado hasta convertirse en una miseria . La rentabilidad es tan baja que muchos propietarios de la ciudad simplemente dejan de alquilar o incluso abandonan los edificios .
Incluso el Vietnam socialista aprendió esta lección a las malas. Su ministro de Asuntos Exteriores, Nguyen Co Thach, informó que el control de alquileres provocó el deterioro de las viviendas en Hanói. Según Thach, si bien «los estadounidenses no pudieron destruir Hanói… nosotros hemos destruido nuestra ciudad con alquileres muy bajos». El socialista Assar Lindbeck, de forma aún más provocativa , observó : «En muchos casos, el control de alquileres parece ser la técnica más eficaz que se conoce actualmente para destruir una ciudad, salvo los bombardeos».
Un estudio reciente de la literatura empírica sobre el control de alquileres, publicado en el Journal of Housing Economics, confirma que estos ejemplos son los resultados esperados de los intentos de bajar los precios por decreto. Si bien la política puede reducir los gastos de algunos inquilinos, lo hace a costa de reducir sistemáticamente la construcción, disminuir la calidad y aumentar la mala asignación de viviendas.
Si Mamdani realmente quiere ayudar a los residentes de Nueva York con presupuestos limitados, necesita apostar por el mercado, no por el socialismo. Reducir las regulaciones de zonificación innecesarias y excesivamente onerosas que restringen artificialmente la oferta de vivienda es una solución comprobada para aumentar la calidad, la cantidad y la asequibilidad de la vivienda. En definitiva, el camino de Nueva York hacia la vivienda asequible no reside en un control de alquileres desmentido y perjudicial, sino en la fuerza liberadora del libre mercado y la capitalismo.
Publicado originalmente por el American Institute for Economic Research: https://thedailyeconomy.org/article/the-big-chill-mamdanis-rent-freeze-fantasy/
Dr. Alex Tokarev: Profesor de Economía y Filosofía en la Universidad de Northwood (Estados Unidos), con un doctorado en Economía por la Universidad del Sur de Illinois.
Dr. Daniel J. Smith es Director del Instituto de Investigación de Economía Política y Profesor Asociado de Economía en el Jones College of Business de la Universidad Estatal de Middle Tennessee.
X: @smithdanj1
Kristin Tokarev es investigadora en varios Think tanks estadounidenses, escritora y productora de vídeo.