El Tribunal de Casación legitima la normativa de condominios que prohíbe los B&B (bed & breakfast, servicios de alojamiento), anulando la soberanía individual y el derecho a la propiedad.
Si incluso dentro del hogar la libertad de uso está subordinada a la voluntad de otros, el dominio individual ya no es un derecho: es una mera ilusión. La reciente ordenanza núm. El fallo del Tribunal de Casación n.° 2770/2025 , que prohíbe la actividad de bed & breakfast en condominios basándose en una cláusula reglamentaria, certifica tal deriva, que se traduce en un retroceso evidente del espíritu liberal , justificado sólo formalmente en nombre de la cohabitación forzada.
Hay un punto en que el derecho civil deja de ser una garantía y se convierte en un obstáculo. Es ese punto donde la función reguladora va más allá de la libertad y la restricción contractual se convierte en una jaula. La decisión del Tribunal Superior marca precisamente esta transición. Una cláusula reglamentaria de 1930 , basada en un reglamento derogado hace más de setenta años y redactada en un contexto histórico y social profundamente diferente, se interpreta hoy como un límite absoluto al uso de la vivienda por parte de un inquilino, impidiéndole ejercer una actividad lícita y sin repercusión significativa, como la hospitalidad temporal.
La Sala sostuvo que esta cláusula, transcrita en el registro de la propiedad, también es oponible al arrendatario, asimilando así una disposición genérica a una servidumbre. Pero la cuestión no es sólo técnica, sino también cultural y política. Legitima un poder regulador interno , ejercido por una mayoría condominal , que acaba prevaleciendo sobre la libertad individual. Y esto sin ningún control jurisdiccional efectivo de la proporcionalidad o actualidad de la restricción.
En la visión liberal , la disponibilidad exclusiva de bienes es el escudo del individuo contra cualquier interferencia externa. Es la libertad de excluir, usar y disponer. Sin esa protección, la sociedad se convierte en un contexto en el que no hay límites claros entre lo propio y lo ajeno, con la inevitable disolución de la propia libertad.
Nuestra tradición civil, desde sus orígenes romanos, ha protegido la propiedad plena y exclusiva del individuo. Pero hoy la autonomía patrimonial está cada vez más subordinada a necesidades colectivas indefinidas. Así pues, basta una regulación antigua y ambigua para vaciar de esencia el derecho de goce. Y cuando esto se aplica también a quienes no han firmado esa normativa, como por ejemplo el conductor, se produce una compresión indebida de la libertad contractual . A diferencia, sin embargo, del artículo 1138 del Código Civil, que prevé la oponibilidad sólo para los compradores posteriores, no para los inquilinos. Y el artículo 1372 del Código Civil excluye que el contrato produzca efectos respecto de terceros. Invertir estos principios significa elevar la reglamentación al rango de ley y reducir la ley a una mera formalidad.
Hay que tener en cuenta también que en este caso concreto ninguna ley estatal prohibía el B&B ni existían elementos concretos de perturbación o alteración del uso residencial. Sin embargo, la actividad fue prohibida bajo una interpretación tanto amplia como restrictiva . De este modo, lo que debería ser el guardián de la libertad –la ley civil– se convierte en un instrumento de homologación. El principio de disponibilidad se subvierte: el propietario ya no decide.
En una sociedad libre, fundada en la economía de mercado y en un sistema abierto, la ley es una medida y una garantía . La vida en condominio no puede convertirse en una jungla de prohibiciones impuestas en nombre de miedos colectivos. La autonomía contractual , si se hace absoluta, degenera en servidumbre. Y las servidumbres, cuando se multiplican y se radicalizan, destruyen la función del pacto. En este marco, la proporcionalidad debe ser el criterio rector: cualquier limitación a la facultad de goce debe ser estrictamente necesaria y justificada por razones concretas, no presuntas o abstractas.
Detrás de la referencia al “destino residencial” se esconde la verdadera cuestión en juego: el miedo por la libertad de los demás. En la decisión indicada anteriormente, los Ermellini de hecho han asimilado la actividad de bed & breakfast a la de » casa de huéspedes» , considerándola incompatible con la cláusula reglamentaria que prohíbe dicho uso, incluso si se trata de una hospitalidad ocasional y sin fines empresariales. Así pues, se ha afirmado que el reglamento, si es de carácter contractual y se transcribe, vincula también al arrendatario, quien debe ajustarse al uso previsto establecido colectivamente. Pero acoger, hospedar, emprender no son actos de ruptura sino expresiones de autonomía personal . Y cuando el sistema jurídico ataca estas formas mínimas de iniciativa, no protege la coexistencia: destruye su fundamento.
Los jueces supremos actuaron de acuerdo con la ley formal. Pero una ley vaciada de su espíritu liberal se convierte en un puro instrumento de poder . De este modo se erosiona la inviolabilidad del propio espacio, base de la soberanía individual. Hoy en día, los B&B y los alquileres a corto plazo están prohibidos. Mañana será trabajo remoto. Luego una actividad creativa. En una casa donde todo está prohibido, ¿qué queda en realidad de la casa?
En último término, ninguna exigencia normativa puede legitimar la expropiación de facultades esenciales sobre lo que es propio. Ningún decoro puede justificar la invasión de la esfera personal. La libertad sólo existe si se protege en su manifestación más concreta: el uso pleno y pacífico de la propia vivienda.
La preservación de la autonomía en el ámbito doméstico no es un gesto nostálgico, sino una expresión auténtica de progreso . La plena disponibilidad de bienes garantiza la existencia del ciudadano libre , mientras que cuando la comunidad impone los criterios de uso del espacio privado, resurge la figura del sujeto. Y una sociedad compuesta de súbditos, por ordenada que sea, nunca será una sociedad libre. La inviolabilidad de la esfera individual no es un principio abstracto, sino la condición operativa de cualquier sistema que quiera llamarse liberal. Cuando falta esta condición, la arbitrariedad se impone: la libertad ya no es un derecho, sino una concesión revocable, sujeta a la discreción de otros. Si la independencia se ve sofocada por restricciones implícitas, por normas anacrónicas o por miedos convertidos en reglas, entonces el declive no es sólo normativo: es también moral .
Es el signo tangible de la pérdida de la soberanía personal . Defenderla hoy no sólo es necesario: es urgente. William Blackstone escribió en sus célebres Comentarios sobre las leyes de Inglaterra : “Tan grande, además, es el respeto de la ley por la propiedad privada, que no autorizará la más mínima infracción de la misma; no, ni siquiera por el bien general de toda la comunidad”. Es decir, la ley, si quiere permanecer fiel a su función de barrera contra toda arbitrariedad, debe seguir protegiendo la propiedad como garantía concreta de la autonomía individual. De lo contrario, ya no es ley: es dominación.
Agradecemos al autor su permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà:https://opinione.it/economia/2025/04/22/sandro-scoppa-nome-condominio-tutto-vietato-cassazione-badandbreakfast/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
Twitter: @sandroscoppa