Desde Cesena hasta Rumanía, el sector inmobiliario se está convirtiendo en un campo de pruebas para fines fiscales. El valor de tasación y la decisión de no alquilar corren el riesgo de convertirse en oportunidades para aumentar la carga tributaria.
Ya no basta con pagar impuestos sobre la propiedad: también hay que justificar su uso . Si una vivienda permanece vacía, el propietario debe pagar más. Si su valor de mercado aumenta, podría verse obligado a pagar impuestos más elevados, incluso sin haber percibido un solo céntimo. Dos casos, uno italiano y otro rumano, demuestran cómo los impuestos pueden transformarse de un medio para financiar el gasto público en una herramienta para restringir la libertad de los propietarios .
Comencemos en Cesena , donde el alcalde Enzo Lattuca propone un impuesto sobre viviendas vacías , con un incremento del 30%. Según sus estimaciones, la medida podría afectar a unas tres mil propiedades y generar 900.000 euros anuales para el municipio. Su implementación requeriría una modificación de la legislación nacional. Por lo tanto, no se trata de un impuesto ya existente, sino de una propuesta política que revela una preocupante concepción de la propiedad privada.
El razonamiento es brutal: si eres propietario de una vivienda y no la alquilas, tienes que pagar más . No porque hayas generado más riqueza o recibido servicios adicionales, sino porque no has utilizado tu propiedad según lo previsto por la administración municipal. El impuesto adquiere así una función punitiva: no recae sobre lo que el propietario hace, sino sobre lo que legítimamente decide no hacer.
El propio alcalde señala que ya existen garantías para los inquilinos. Sin embargo, ninguna garantía elimina por completo los atrasos, los costos y los litigios. Y, sobre todo, se trata de una cuestión de principios: los residentes no deben convencer a la administración de que tienen una buena razón para no firmar un contrato. La libertad contractual incluye el derecho a no contratar. Una vivienda puede cederse a los hijos, reservarse para uso futuro o simplemente dejarse vacía. No se requiere la autorización moral del gobernador.
La previsión de ingresos también resulta llamativa . El municipio afirma querer reducir las viviendas vacías, pero estima unos ingresos adicionales de 900.000 € si estas siguen existiendo. Esto no significa que desee mantenerlas vacías; sin embargo, sí revela una tensión entre ambos objetivos. Si todos alquilaran, los ingresos adicionales desaparecerían. Si el municipio recaudara la cantidad prevista, miles de propietarios seguirían sin alquilar, pagando simplemente un precio más alto por ejercer su libertad.
Analicemos el caso de Rumania . En Bucarest, el programa gubernamental presentado el 15 de octubre propone una transición gradual de las bases impositivas estandarizadas actuales a bases más cercanas al valor de mercado de los inmuebles. Una plataforma informática, e-Proprietatea , generará estimaciones utilizando datos sobre las características de los edificios, su ubicación y las ventas. La reforma aún no constituye un nuevo impuesto operativo y no implica necesariamente un aumento de impuestos: las tasas y las salvaguardias también desempeñarán un papel importante. Sin embargo, la dirección que está tomando merece atención.
El valor de mercado no es renta disponible . Un apartamento puede revalorizarse porque el barrio se ha vuelto más cotizado, sin que el propietario reciba ningún beneficio. Un jubilado puede vivir en la misma casa durante cuarenta años y seguir recibiendo la misma pensión. Si los impuestos aumentan junto con una tasación administrativa, es posible que tenga que pagar más por un patrimonio que aún no ha percibido. Y si la tasación se basa en un algoritmo, al menos debe poder comprender los criterios utilizados y cuestionar cualquier error.
Las dos propuestas analizadas no son idénticas. En Cesena, los impuestos servirían para orientar el uso de la vivienda; en Rumanía, el objetivo es modificar el método de cálculo de la base imponible. El punto en común es el riesgo de que la propiedad inmobiliaria quede sujeta a impuestos independientes tanto de los ingresos reales como de las decisiones individuales.
Italia ya conoce esta contradicción a través del IMU (Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles): una propiedad que no sea la vivienda habitual, ni siquiera una propiedad de lujo, puede tributar aunque no genere ingresos. El propietario paga el mantenimiento, los impuestos y otros gastos de una propiedad que a menudo se adquiere con ahorros ya gravados. Ahora, con la propuesta de la ciudad de Romaña, se pretende aumentar la carga impositiva cuando dicha propiedad no se pone a la venta.
Existe una paradoja aún más grave. Un propietario que deja su casa vacía sigue asumiendo sus gastos sin obtener ningún beneficio económico. Ya tiene un incentivo para alquilarla, si lo considera rentable. Si no, evidentemente decide que los riesgos, los costos o sus propias necesidades personales hacen que otra opción sea preferible. El alcalde, en lugar de analizar las razones de esa decisión, exige que se corrija mediante impuestos . Pero una administración carece de la información necesaria para determinar el mejor uso de miles de propiedades. Y, sobre todo, no tiene derecho a hacerlo. La libertad económica consiste precisamente en poder tomar decisiones con las que el poder político no está de acuerdo, sin ser castigado por ello.
Sin embargo, la escasez de vivienda no se resuelve castigando a quienes no alquilan . En cambio, deberíamos cuestionar las restricciones a la construcción, los costos de construcción, los impuestos y la dificultad de recuperar las propiedades en caso de impago. El Estado contribuye a que alquilar sea arriesgado y luego busca penalizar a quienes prefieren no correr ese riesgo. Es una manera conveniente de trasladar el costo de los fracasos políticos a los ciudadanos.
Cabe reiterar que la propiedad privada es un espacio para la autonomía individual, no una tarea encomendada por el gobierno. Ser propietario implica poder usar, vender, alquilar, conservar o incluso no usar una propiedad, respetando los derechos de los demás . Cuando los impuestos sirven para castigar una elección legítima, la libertad permanece consagrada en la ley, pero su ejercicio se vuelve cada vez más costoso.
En definitiva, las técnicas difieren entre Cesena y Rumanía, no la cuestión de fondo: ¿quién decide realmente sobre la vivienda? ¿El propietario que la compró y la mantiene, o la autoridad pública que determina su coste fiscal y pretende dirigir su uso?
La propiedad no es una concesión del alcalde. Y la libertad de disponer de ella incluye también el derecho a dejarla vacía. Intentar castigar con impuestos a quienes ejercen esta libertad significa sustituir la ley por la voluntad del poder. Una voluntad que Juvenal ya había inmortalizado en una fórmula memorable: « Hoc volo, sic iubeo, sit pro ratione voluntas ». (Esto quiero, así lo ordeno: mi voluntad es la razón).
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/10/21/sandro-scoppa-case-private-potere-pubblico-fisco/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X. @SandroScoppa