La crisis inmobiliaria británica se debe, en esencia, a la escasez de viviendas necesarias. Por eso los precios son muy superiores a lo que cuesta construir, los jóvenes retrasan la formación de hogares y los alquileres son tan altos. Los ajustes fiscales podrían liberar viviendas adicionales, pero no pueden generar el volumen de viviendas nuevas que necesitamos. La solución duradera, si queremos impulsar el crecimiento económico, elevar el nivel de vida y reducir el coste de la vida, es construir mucho más donde la demanda es mayor. Estos son, inevitablemente, los lugares donde los trabajadores viven para estar cerca de buenos empleos.

Un artículo reciente del Financial Times argumentó que un gran aumento en la construcción de viviendas no haría que la vivienda fuera más asequible. Por supuesto, a corto plazo, aumentar las bajas tasas de construcción actuales no satisfará instantáneamente la necesidad y, por lo tanto, detendrá la puja de suma cero por el aumento del parque inmobiliario. Pero la única manera de que los precios vuelvan a estar a la altura de los costos de construcción es un aumento sostenido de las viviendas donde la demanda es mayor. Precisamente porque esto lleva tiempo, deberíamos empezar ya. Tomemos como ejemplo la lección de la energía nuclear: no empezar a principios de la década de 2010 porque parecía «demasiado lento» dejó al Reino Unido con escasez de energía asequible años después; la vivienda funciona de la misma manera.

El artículo señala el aumento de la demanda impulsado por décadas de liberalización del crédito y bajos tipos de interés, y cuestiona la existencia de una escasez de viviendas al comparar las tasas de construcción con el crecimiento demográfico. A continuación, argumenta que la reforma fiscal es la mejor manera de solucionar el problema de la asequibilidad.

Es cierto que el régimen británico de impuestos sobre la propiedad es caótico y podría captar mejor el crecimiento y optimizar la asignación de recursos. Si bien es cierto que la disponibilidad de crédito y los impuestos influyen en quién paga y en la volatilidad de los precios, esto no explica por qué los precios se han mantenido tan altos durante tanto tiempo ni las enormes disparidades regionales. Los precios solo se disparan de esta manera cuando la oferta se ve frenada en los lugares con abundante empleo donde la gente quiere vivir.

El resultado es claro: el Reino Unido se encuentra en una posición única, donde los precios de la vivienda han superado con creces los costes de construcción en comparación con economías comparables . Pero ¿cuán grande es la brecha de oferta que impulsa esto?

Fuente: Figura 6, La urgente necesidad de construir más viviendas, TBI

La magnitud de la escasez de viviendas en Gran Bretaña

En comparación con Europa Occidental, a Gran Bretaña le faltan alrededor de 4,3 millones de viviendas, aproximadamente el 15 % del total. Se trata de un atraso acumulado durante décadas de subconstrucción. De hecho, nuestro ritmo de construcción de viviendas se desplomó después de mediados del siglo XX y nunca ha vuelto a los niveles que antaño mantenían los precios bajo control. Esto se aplica tanto a las viviendas sociales, cuyo número ha disminuido durante 50 años, como a las viviendas privadas, que nunca han recuperado los niveles de construcción de antes de la guerra.

En comparación con Europa Occidental, a Gran Bretaña le faltan alrededor de 4,3 millones de viviendas, aproximadamente el 15 % del total. Se trata de un atraso acumulado durante décadas de subconstrucción. De hecho, nuestro ritmo de construcción de viviendas se desplomó después de mediados del siglo XX y nunca ha vuelto a los niveles que antaño mantenían los precios bajo control. Esto se aplica tanto a las viviendas sociales, cuyo número ha disminuido durante 50 años, como a las viviendas privadas, que nunca han recuperado los niveles de construcción de antes de la guerra.

Fuente: Figura 1, La crisis de la construcción de viviendas: los 4 millones de hogares desaparecidos en el Reino Unido

El gráfico anterior destaca la magnitud de la escasez de viviendas en Gran Bretaña, demostrando la enorme caída en la construcción de viviendas. Con tal déficit en las viviendas que necesitamos, la ambición del gobierno de construir 1,5 millones de viviendas para el final de esta legislatura es vital.

Es fundamental que estas viviendas se construyan principalmente donde se necesitan. En muchas zonas del país, no hay una escasez significativa de viviendas de mercado: la necesidad adicional es de viviendas sociales. Sin embargo, en Londres y el sureste, los precios de mercado superan con creces los costes de construcción, y los alquileres privados están por las nubes.

Construir nuevas viviendas en los lugares donde más se necesitan puede, si actuamos con cautela, contribuir también a financiar nuestros deficientes servicios e infraestructuras públicas. Esto se debe a que los nuevos proyectos de vivienda pueden requerir contribuciones de planificación urbanística que financien servicios locales vitales como plazas escolares, atención médica de cabecera, parques y centros comunitarios. A medida que se construyen más viviendas, la base imponible crece y los comercios locales se benefician del aumento de visitas y consumo. Y, dado que estas viviendas se encuentran cerca del transporte público, un mayor número de pasajeros contribuye a mantener y mejorar la infraestructura local. Esto es colaboración en acción: atraer inversión para generar un crecimiento que se traduzca directamente en mejoras en las comunidades y el nivel de vida.

Cómo la oferta impacta la asequibilidad

Cuando no hay suficientes viviendas donde la gente las necesita, los precios y los alquileres se desvinculan de los costos de construcción, ya que la gente compite por las escasas viviendas. Afortunadamente, lo contrario también ocurre: en las zonas donde se construyen más viviendas, los precios suben a un ritmo mucho menor.

Fuente: Figura 1, Una zonificación más flexible ayuda a contener el aumento de los alquileres

Esta dinámica nos ayuda a explicar por qué Inglaterra tiene una relación precio-ingreso de la vivienda de 8, mucho mayor que la de 4 de la década de 1990; y por qué el alquiler privado representa el 36,3 % de los ingresos a nivel nacional (y el 41,6 % en Londres). La falta de construcción de más viviendas es un factor directo de más de medio siglo de aumento del coste de la vivienda.

Fuente: La crisis financiera olvidada de Gran Bretaña, WiP

En las zonas de mayor demanda —el centro y el centro de Londres, junto con ciudades importantes como Bristol— la escasez es más grave, con un hacinamiento del 11 % en Londres y jóvenes que retrasan la formación de hogares. Esto representa una clara prima de escasez.

Debido a la escasez de oferta en esos lugares, cada cambio en la demanda (tasas más bajas, crédito más accesible y mercados laborales locales más sólidos) impulsa principalmente el aumento de precios y alquileres, no el aumento de viviendas. Por eso Londres y otras ciudades con abundante empleo se han encarecido. Construir en otro lugar no alivia esta presión: las viviendas alejadas de los empleos y del transporte elevan los costos para los trabajadores y aprendices que impulsan el crecimiento que necesitamos.

Los daños más amplios de la subconstrucción

Más allá de los altísimos costos de la vivienda, las repercusiones de la escasez de viviendas en Gran Bretaña son enormes. La escasez cerca de mercados laborales con salarios altos frena la productividad y la innovación porque las personas no pueden permitirse vivir cerca de los empleos que desean.

La Teoría del Todo en la Vivienda argumenta precisamente esto: que la crisis de la vivienda agrava una multitud de otros problemas sociales. La vivienda inasequible impulsa la desigualdad económica y la inestabilidad financiera, a la vez que restringe la capacidad de los jóvenes para formar familias e integrarse en las comunidades. Podría decirse que esto ha roto el antiguo contrato social, según el cual las personas creían que serían más prósperas que las generaciones anteriores.

Hacer que las viviendas sean asequibles

La solución práctica es construir en las zonas de alta demanda hasta que la brecha entre precios y costos de construcción comience a disminuir. Esto implica facilitar viviendas bien diseñadas con buen acceso al transporte público y fomentar la densidad de población donde los residentes optan por vivir allí. En resumen, la única manera de mejorar la asequibilidad es construyendo las nuevas viviendas que necesitamos donde la demanda es mayor. 

En teoría, esto parece una solución bastante simple. Sin embargo, en la práctica, la fuerte presión política de la oposición local ha llevado a gobiernos de todo tipo a dudar en construir más viviendas. Muchos argumentan que el gobierno tiene dos opciones: promulgar leyes impopulares para construir sin apoyo local, o archivar la agenda de vivienda por completo y mantener su popularidad política. No sorprende que los gobiernos opten por la segunda opción. Pero esta es una elección errónea. Debido a la gravedad de la crisis de la vivienda, existen muchas reformas beneficiosas para todos para construir viviendas con apoyo popular.

A continuación se presentan algunas de las políticas más eficaces y mutuamente beneficiosas que permitirían construir un gran número de nuevas viviendas: 

• Renovación de viviendas: ampliar las exitosas votaciones residenciales de Londres para regenerar las antiguas urbanizaciones sociales, mejorando la calidad y la cantidad de nuestras viviendas sociales.
• Ampliaciones ascendentes: simplifican la adición de pisos adicionales a edificios existentes manteniendo el estilo actual, lo que permite tener más habitaciones para familias en crecimiento o incluso crear nuevos departamentos sin usar más terreno.
• Votaciones callejeras: permiten a los residentes establecer un plan para su propia calle con reglas de diseño que, tras una votación democrática, permiten realizar ampliaciones o nuevas viviendas.
• Gran Cambridge: construir más viviendas en una de las ciudades más productivas del Reino Unido para satisfacer la creciente demanda de los trabajadores y las empresas de alto crecimiento.
• Anexos residenciales: dar luz verde a la construcción de anexos residenciales (ADU o “granny bungalows”) para crear un auge de nuevas viviendas de relleno.
• Arreglar el regulador de seguridad de los edificios: un sistema bien intencionado ha ralentizado enormemente el inicio de las construcciones, impidiendo la construcción de las viviendas que necesitamos.
• Revitalizar antiguos emplazamientos industriales: liberar terrenos en sitios grandes y subutilizados para intensificar la actividad industrial y construir nuevas viviendas.
• Modificar las normas del Plan de Londres: eliminar los requisitos restrictivos de doble aspecto y el límite arbitrario de ocho viviendas por núcleo de escalera que están reduciendo la cantidad de viviendas que se pueden construir en los sitios.

Al implementar estas reformas de bajo impacto y baja fricción, el gobierno podría comenzar a cerrar la brecha de suministro con un costo político mínimo.

¿Cómo podría ser el cambio?

Si el gobierno continúa con su ambiciosa reforma urbanística, los resultados serán transformadores. Los precios en zonas de alta demanda tenderán a acercarse a los costos de construcción a medida que disminuya la escasez. El hacinamiento disminuirá y la formación de hogares de adultos jóvenes aumentará, lo que demuestra que estamos construyendo viviendas donde más se necesitan.

Este cambio sólo sería posible si se comenzase a reducir la escasez crónica de viviendas en Gran Bretaña.

Las consecuencias de nuevas viviendas y mejores lugares serían transformadoras. Cada 100.000 viviendas construidas en Londres aportarían 50.000 millones de libras a la economía y aumentarían el acceso a empleos bien remunerados. Los beneficios de este crecimiento liberarían nuevas inversiones en servicios públicos e infraestructura, tan vitales para mejorar la calidad de vida.

Reflexiones finales

El Financial Times tiene razón al afirmar que el crédito y los impuestos son importantes, pero lo son porque no hemos construido suficientes viviendas donde la gente las necesita. Si habilitamos nuevas viviendas en los lugares donde la gente quiere vivir, con el tiempo los alquileres y los precios convergerán a niveles más razonables, se ampliarán las oportunidades y veremos las mejoras en crecimiento, salud y vida familiar que Gran Bretaña necesita. No hacemos que las viviendas sean asequibles dividiendo un pastel demasiado pequeño. Las hacemos asequibles impulsando la construcción en Gran Bretaña.

Publicado originalmente por la YIMBY Alliance: https://yimbyalliance.org/2025/10/08/the-cause-of-the-affordability-crisis/

James Gradel.- Oficial de Políticas y Campañas de la YIMBY Alliance. Fue Pasante en el Tony Blair Institute for Global Change y trabajó en el parlamento británico.

X: @James_Gradel