Detrás de la retórica de la emergencia habitacional, el verdadero problema es la libertad de construir y negociar.
La llamada » hambre de vivienda «, denunciada recientemente por Panorama , es un diagnóstico acertado con una terapia equivocada. El problema es real: precios al alza, oferta insuficiente, ciudades cada vez más inaccesibles para segmentos crecientes de la población. Sin embargo, atribuir esta situación al «mercado», la «especulación» o la «financiarización de la vivienda» es invertir la realidad. No hay demasiado mercado, sino demasiado poco. Y, sobre todo, demasiada regulación. Seguimos repitiendo que la vivienda es un derecho y que convertirla en un » activo » es una degeneración. En realidad, una vivienda siempre ha sido un activo económico , además de emocional: se construye con capital, se vende o se alquila a un precio, está sujeta a impuestos y valoraciones de mercado. Ignorar este hecho significa negar la naturaleza misma de la vida en las sociedades avanzadas. Cuando la propiedad se percibe solo como valor de uso y no también como valor de cambio, toda inversión inmobiliaria se vuelve sospechosa, todo propietario, un potencial especulador. Y a partir de aquí comienza la espiral de intervención pública .
El artículo de la revista antes mencionada denuncia de forma alarmante que, entre 2010 y 2025, los precios de las viviendas en la Unión Europea aumentaron un 57,9 por ciento y los alquileres un 27,8 por ciento. Sin embargo, se cuida de no preguntar por qué. Si una propiedad se encarece, es porque tiene más demanda o menos disponibilidad . Y en este caso, la oferta se ha comprimido artificialmente . De hecho, en nombre del paisaje, el medio ambiente, el uso del suelo y las limitaciones históricas, los gobiernos locales y centrales han hecho casi imposible construir nuevas viviendas . Y si el suelo edificable es escaso, es inevitable que las pocas viviendas disponibles aumenten de valor. La escasez no es culpa del mercado: es resultado de la prohibición . Es paradójico, entonces, que la presencia de millones de apartamentos vacíos se denuncie como si fuera un signo de ineficiencia privada. Hoy, sin embargo, está claro que cualquiera que alquila un apartamento lo hace con un gran riesgo. Los propietarios se enfrentan a una carga fiscal muy alta , regulaciones en constante cambio, atrasos crónicos y un sistema de justicia civil que no ofrece plazos ni reembolsos garantizados. Si el sistema no protege la propiedad, no debería sorprender que las viviendas permanezcan cerradas: no es egoísmo, es racionalidad.
También se propone incluir el derecho a la vivienda en la Constitución. Sin embargo, la redacción de un derecho no lo hace exigible. Italia ya se encuentra entre los países con más «derechos sociales» en teoría, pero el menos eficiente en su implementación. De hecho, cuanto más afirma el Estado garantizar derechos «inviolables» —como la vivienda, la sanidad y el empleo—, más invasivo debe ser: gravando, planificando y redistribuyendo. Esto es un camino al fracaso, ya que presupone recursos infinitos y un conocimiento centralizado que ningún gobierno posee . Emblemático de esto es la exaltación del «modelo de Viena», donde la mitad de la población vive en viviendas públicas o subvencionadas . Si se analiza más detenidamente, este modelo se basa en impuestos extremadamente altos, la marginación de la iniciativa privada y una economía inmobiliaria totalmente dependiente de las decisiones municipales. La planificación austriaca funciona siempre que los contribuyentes estén dispuestos a asumir los gastos. Pero es un experimento difícil de replicar en otros contextos, que son menos homogéneos y tienen finanzas públicas más frágiles.
Por el contrario, si realmente queremos promover el acceso a la vivienda, debemos restaurar las condiciones para que el sector de la construcción funcione libremente. Es necesaria una profunda liberalización de las restricciones de planificación urbana , una simplificación radical de las regulaciones de construcción y la eliminación de los obstáculos burocráticos que bloquean los cambios de uso y las renovaciones. Debe garantizarse la seguridad jurídica para quienes invierten y alquilan , deben asegurarse los desalojos rápidos y deben reducirse los impuestos sobre la propiedad, actualmente entre los más altos de Europa. Y sobre todo, debemos dejar de criminalizar las ganancias inmobiliarias , que son el único motor capaz de aumentar la oferta de manera sostenible y amplia. La vivienda debe volver a ser un bien libremente comercializable , no un derecho a garantizarse mediante la expansión de la intervención pública. Es la propiedad privada , no la vivienda social, lo que ha permitido la expansión de la vivienda entre las clases medias y trabajadoras en las últimas décadas. Y fue el Estado, con sus rigideces, el que bloqueó el ascenso social.
La alternativa no es, como afirma el artículo, entre un «modelo de mercado» y un «modelo de vida digna». Es precisamente el mercado —es decir, la libre interacción entre la oferta y la demanda— lo que garantiza la dignidad y las oportunidades para todos, incluso para quienes menos tienen. El verdadero privilegio reside en vivir en un sistema donde construir una vivienda no es una tarea imposible, alquilar no es un acto de fe y comprar no es un sueño sellado. El resto es retórica. Y también peligroso: porque legitima la idea de que el Estado puede disponer de lo que no ha construido, regular lo que no posee, imponer precios, usos y propósitos según lógicas ajenas al respeto a los derechos individuales . Cuando la vivienda deja de ser una inversión legítima y se convierte en objeto de política redistributiva , nadie gana. Y los primeros en perder son precisamente aquellos a quienes buscamos ayudar.
En última instancia, el anhelo de vivienda no se satisface con nuevos planes gubernamentales, sino con mayor libertad . Este es el desafío que finalmente debemos aceptar si realmente queremos salir de una emergencia que es más cultural que habitacional.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, aparecido originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/politica/2025/08/06/sandro-scoppa-crisi-abitativa-proprieta-privata-stato-mercato-burocrazia/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X: @SandroScoppa