Las regiones y el Estado están transformando el derecho de alquiler en un laberinto normativo, al propietario en un sujeto especial de vigilancia.
“Se oye un toque de trompeta a la derecha; una ráfaga responde a la izquierda: a ambos lados, pisoteada, la tierra resuena con caballos e infantería ” . Sin embargo, este no es el coro del Acto II de El conde de Carmagnola de Alessandro Manzoni , que comenta la Batalla de Maclodio y el tema de la guerra entre italianos. Es la Italia contemporánea, que, de Trieste a Pantelleria, legisla sobre alquileres a corto plazo . De hecho, en un crescendo regulatorio con el tono de un asedio, cada fuerza política, nivel institucional o sector burocrático reclama el derecho a regular, autorizar, clasificar y, en última instancia, limitar lo que una vez fue un simple contrato entre particulares.
El último golpe viene de Sicilia y el decreto de aplicación n.º 2104 del 25 de junio de 2025, que completa la ley regional siciliana n.º 6/2025 , publicada en el Diario Oficial de la Región n.º 11 del 28 de febrero de 2025. Esta ley completa, detallada y completa tiene como objetivo regular todo el ecosistema turístico y hotelero, imponiendo requisitos estructurales mínimos, requisitos de clasificación, Scia (Registro Italiano de Correos Electrónicos Certificados), correos electrónicos certificados (PEC), pólizas de seguro, controles de flujo, visualización del código de identificación nacional (CIN) e incluso prohibiciones al check-in automatizado.
La obsesión regulatoria alcanza cotas de pura paradoja. Todo alquiler turístico debe ir acompañado de un aviso de inicio de actividad , con plano de planta , certificado de catastro , reglamento de condominio , cédula de habitabilidad y, en caso de condominio, comprobante de ausencia de litigios civiles . El rótulo de la propiedad debe mostrar el CIN (Instituto Nacional de Habitantes de la Propiedad) en un lugar visible; el administrador debe registrar diariamente los flujos turísticos en el portal regional, incluso en ausencia de huéspedes, y los datos del catastro deben coincidir con los del subalterno. En cuanto a los servicios mínimos , todo es obligatorio: mesitas de noche, perchas, alfombras de baño, escobilleros, dispensadores antivandálicos, papel higiénico extra, jabón íntimo e incluso sillones para parejas. Si se comparte, debe haber un baño por cada cuatro huéspedes. Las camas supletorias se regulan al detalle. Y quien desee llamar a su propiedad «Lujo» o «Boutique» debe solicitar autorización expresa. Se prohíbe el auto check-in, se exigen las comunicaciones por correo electrónico certificado y se exige la clasificación de las unidades de alquiler como «alojamientos», lo que las hace formalmente similares a los hoteles. Esto supone la transformación de una relación privada en un trámite administrativo, con la adición de multas y el cierre del establecimiento para los reincidentes.
Pero Sicilia no está sola. Desde la Toscana hasta la Emilia-Romaña, desde Cerdeña hasta el Trentino, se está compitiendo para imponer el máximo número de restricciones , criterios y códigos. A nivel nacional, la Ley n.º 191/2023 introdujo regulaciones ya bastante restrictivas, y ahora se prevé un endurecimiento aún mayor: sanciones por la falta de CIN, obligaciones de informar a las comisarías y armonización forzosa con las bases de datos centrales. Se trata de un fenómeno bipartidista, en el que la única mayoría real es la del control. Y la competencia , paradójicamente, es entre instituciones , no entre operadores.
El resultado es una cadena de montaje regulatoria que elimina cualquier autonomía contractual. Un arrendador ya no puede decidir libremente si alquila su propiedad por periodos cortos ni cómo lo hace: debe demostrar que dispone de extintores, sistemas que cumplen con las normativas, detectores de gas, certificación de eficiencia energética, correo electrónico certificado, publicidad que cumple con las normativas, señalización en diferentes idiomas, seguro de riesgos y un calendario constantemente actualizado. Y todo esto sin que la burocracia afecte realmente a la calidad del servicio prestado.
Tras el escudo de la legalidad y la «competencia justa» se esconde una idea paternalista e iliberal de la ciudad, el mercado y la propiedad. Se asume que los ciudadanos son incapaces de evaluar, negociar y elegir; que cada espacio debe ser inspeccionado, estandarizado y monitoreado. También se asume que la libertad es una amenaza que hay que contener . Es la administración quien decide si una propiedad es apta para el alquiler, bajo qué condiciones, a quién y por cuánto tiempo. Todo esto, por supuesto, con el objetivo declarado de «fomentar el turismo».
En realidad, se produce el efecto contrario: reducción de la oferta , aumento de la irregularidad, desincentivo a la inversión, congestión del mercado hotelero y un impulso a la economía sumergida. La intervención pública, lejos de proteger a los consumidores o mejorar los servicios, termina —como es habitual— distorsionando los mecanismos espontáneos de cooperación voluntaria, sustituyéndolos por un sistema de sanciones que se centra en la forma más que en el fondo.
Este no es un incidente aislado, sino un claro síntoma de una mentalidad que considera la propiedad no como una garantía que debe protegerse , sino como un problema que debe regularse . Se trata, en definitiva, de una visión que busca reescribir las relaciones civiles según la lógica política, olvidando que la ley se creó para limitar el poder, no para multiplicar sus instrumentos. Y puede decirse, sin temor a equivocarse, que donde antes bastaba un apretón de manos, hoy se necesitan veinte páginas de decreto.
Así, si la vivienda deja de ser un activo para convertirse en un código, un permiso, un número en un registro, el propietario deja de ser titular de un derecho y se convierte simplemente en el gestor de una función. Y el habitante, de cliente, se convierte en sujeto administrado. Esto es señal de una profunda regresión, que afecta no solo a la libertad, sino también al sentido mismo de la vida ciudadana.
Hubo un tiempo en que el hogar representaba algo más: refugio, protección, fundamento. «La fortaleza del hombre», la llamó Giovanni Verga en I Malavoglia . Pero hoy esa fortaleza no está rodeada de muros, sino de formas, requisitos y autorizaciones. Se olvida, entonces, que la libertad —incluso la libertad de habitar— no tolera amos ni planificadores. No es un premio que se conceda, sino una condición fundamental que se respete. Y cada vez que el legislador pierde esta conciencia, otro segmento de la sociedad se desvanece, traicionando incluso la antigua y lúcida advertencia de Gioachino Belli: «El mundo va solo, no hay necesidad de tantas leyes y decretos». Y no es solo el pasado lo que nos lo dice: es el sentido común lo que falta hoy.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, aparecido originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2025/07/04/sandro-scoppa-affitti-brevi-burocrazia-avanza-liberta-arretra/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X: @SandroScoppa