Desde hace mucho tiempo nos han dicho que la gentrificación es el azote de muchas comunidades, y nos hemos familiarizado muy con el escenario: una comunidad de clase media estable se destruye cuando personas ricas (generalmente blancas) se mudan allí, aumentan los precios de las viviendas y expulsan a la población «diversa» que había allí anteriormente. 

Por supuesto, esta narrativa presenta problemas. Con frecuencia, los propietarios de clase trabajadora que abandonan el barrio obtienen una ganancia inesperada al vender sus propiedades a los nuevos propietarios que compran las de los propietarios mayores. Esto tiene un lado positivo.

Por otro lado, la gentrificación sí tiene sus desventajas. Hay costos sociales reales cuando un barrio se desintegra y los vecinos se separan. Como hemos mencionado antes, las comunidades con una población altamente móvil a menudo pueden experimentar más delincuencia, estrés y más problemas de salud. 

Sin embargo, incluso teniendo todo esto en cuenta, es importante recordar que existe un destino mucho peor que la gentrificación. Esta ocurre cuando la gente se muda de un barrio o ciudad y nadie quiere volver. 

Podríamos llamarlo desgentrificación y puede ser devastador para quienes quedan rezagados en estas comunidades. 

En una entrevista reciente con KCUR en Kansas City , otros cuatro invitados y yo analizamos el tema de la desgentrificación en algunos vecindarios del lado este de Kansas City. 

El fenómeno general se ha vuelto bastante familiar en la última década. Debido al declive económico, la pérdida de empleos y las ejecuciones hipotecarias —todos fenómenos interrelacionados—, el valor de los bienes raíces en algunas zonas del país ha disminuido tanto que prácticamente ha llegado a cero. En muchos casos, las viviendas se han convertido en elefantes blancos porque el costo de mantenimiento ha superado lo que cualquiera está dispuesto a pagar. Cuando esto sucede, los propietarios a menudo simplemente se marchan. 

Las casas vacías se convierten en un imán para okupantes y narcotraficantes. Animales salvajes se instalan en ellas. Estas se convierten en peligro de incendio y una amenaza para las estructuras cercanas. 

En muchos casos, como se analiza en el artículo de KCUR, inversionistas y empresarios locales han intentado comprar estas viviendas e invertir en ellas. Sin embargo, estos esfuerzos se ven complicados por problemas legales derivados de la falta de claridad sobre quiénes son legalmente los propietarios actuales.  

Una vez resuelta la propiedad, incluso los inversores más astutos pueden seguir encontrando problemas comunes en situaciones de desgentrificación. Mantener una propiedad residencial es costoso, y solo vale la pena si la ubicación y el estado del inmueble atraen a compradores o inquilinos dispuestos a pagar lo suficiente para cubrir los costos de mantenimiento y restauración. Como resultado, muchas propiedades simplemente permanecen vacías indefinidamente. Finalmente, el ayuntamiento termina demoliendo la propiedad por considerarla un riesgo para la salud. 

¡Los bienes raíces siempre suben! 

El fenómeno de la desgentrificación ayuda a ilustrar un mito persistente que a menudo ha acompañado los debates sobre el sector inmobiliario: el mito de que los precios inmobiliarios siempre suben y que los bienes raíces tienen un valor intrínseco. 

El economista Peter St. Onge  señala :

«¡Compren terrenos, que ya no dan más!» es un viejo dicho de inversión, y además de sentido común. Económicamente, también es completamente falso.

Lejos de ser un activo con algún tipo de valor intrínseco, la tierra puede volverse inútil o casi inútil por diversos factores. 

Hemos visto esto en acción en antiguas ciudades industriales donde el crecimiento poblacional se ha desacelerado drásticamente, o incluso se ha revertido. Hemos oído hablar de  casas de $100 en Detroit , y Rockford, Illinois, está  demoliendo casas . Kansas City intentó recientemente vender algunas casas abandonadas  por $999 . 

Pero, si los bienes inmuebles en cuestión no cumplen las condiciones que les otorgan su valor, entonces es poco probable que estas medidas creen demanda de viviendas en ausencia de grandes cambios demográficos o económicos. 

¿Y cuáles son esas condiciones?

St. Onge explica: 

El valor de la tierra proviene de su utilidad económica. Del valor de las cosas que se pueden hacer con ella…

Reflexiona un momento y pregúntate por qué la tierra tiene valor. ¿Por qué la gente la quiere? Bueno, obviamente, porque puedes poner cosas ahí —incluso a ti mismo—, además de edificios, piscinas y fábricas.

Cualquiera que haya visitado el oeste de Texas sabe que hay mucho espacio para construir en el mundo. Podrías conducir durante horas y no encontrarte con nadie. Hay mucho espacio para esa fábrica tuya. Pero lo que realmente hace valioso el terreno no es el espacio en sí, sino la ubicación. Por ejemplo, hay un límite de espacio en Manhattan. O en el centro de Londres.

Una vez más, sin embargo, lo que importa no es el espacio en sí, sino el acceso. Si se construye un centro comercial en Manhattan, rodeado de fosos llenos de cocodrilos y francotiradores, su valor será bajo. El valor reside en el acceso. Por lo tanto, Manhattan es valioso porque es fácil llegar a otras partes de Manhattan. Y es fácil para otras personas llegar a ti. Clientes, socios y amigos pueden visitarte fácilmente si tu apartamento u oficina está en Manhattan, sin fosos ni francotiradores.

Vemos este problema de acceso en muchas de estas antiguas ciudades del cinturón industrial. Antaño, estas viviendas proporcionaban un acceso relativamente fácil a centros de empleo, tiendas, entretenimiento y otros servicios valiosos para los residentes. A medida que los empleos comenzaron a desplazarse y las tiendas a cerrar, esos bienes inmuebles comenzaron a perder su valor. No basta con que una casa proteja de la lluvia a sus residentes. Siguiendo la analogía de St. Onge: si una casa está rodeada de condiciones peligrosas o indeseables, nadie querrá vivir en ella. 

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Además, es importante tener en cuenta que la mera presencia de empleos, tiendas y escuelas no basta para determinar el valor de una vivienda. Los posibles propietarios compararán esa casa y esa ubicación con otras posibles ubicaciones. Es decir, las viviendas en el barrio Y deben competir con las de los barrios Z y X. Si una ciudad vecina u otra zona de la ciudad se percibe como más atractiva, ese terreno y ese inmueble serán relativamente indeseables y perderán valor.

En última instancia, los propietarios de viviendas en estos barrios desearán que se produzca un pequeño proceso de gentrificación. En cambio, se encuentran en barrios con numerosas casas abandonadas y todos los riesgos para la salud y la seguridad que ello conlleva. No podrán vender sus propiedades a precios que les permitan mudarse a otros barrios y mantener un nivel de vida similar. Tras años pagando el mantenimiento de sus propiedades, un día descubren que el precio de mercado ha caído a cero porque no hay compradores. 

Podría ser peor: Podría tratarse de bienes raíces rurales 

A largo plazo, estas viviendas urbanas siguen estando en mejor situación que muchas casas y comunidades que siguen desocupandose en las zonas rurales de Estados Unidos. A medida que los residentes rurales siguen abandonando las zonas rurales para trasladarse a las áreas metropolitanas, los antiguos propietarios abandonan las tiendas y las viviendas, y el valor comienza a desaparecer.  

La vivienda en las zonas rurales ha dependido durante mucho tiempo, en gran medida, de la demanda de trabajadores agrícolas y de extracción de recursos. A medida que se necesiten cada vez menos personas para este trabajo, las viviendas y los comercios en las zonas rurales seguirán desapareciendo. La América rural se está convirtiendo en una tierra escasamente poblada de octogenarios . 

Ni siquiera la nostalgia será suficiente para salvarla. Quienes heredan casas de campo construidas por sus abuelos en, por ejemplo, la antigua zona triguera del oeste de Kansas, probablemente no harán los viajes de varias horas necesarios para realizar el mantenimiento o vivir en ellas. La ubicación remota de estas propiedades las hace extremadamente incómodas, y una vez más nos encontramos con el problema del acceso. Una casa de campo a tres horas del área metropolitana más cercana sufre un grave problema de acceso. 

Los barrios urbanos, por otro lado, incluso aquellos que actualmente se consideran altamente indeseables, al menos se benefician de estar relativamente cerca de los servicios urbanos que muchos desean. A largo plazo, incluso estos barrios se gentrificarán, como hemos visto en Detroit. 

Así que, la próxima vez que nos digan que debemos preocuparnos profundamente por la gentrificación, quizá sea útil recordar que al menos muchas personas desplazadas por la gentrificación suelen abandonar sus antiguos barrios con algo de dinero extra. Las víctimas de la desgentrificación suelen acabar abandonando sus barrios sin nada. 

Publicado originalmente por el Mises Institute: https://mises.org/mises-wire/think-gentrification-bad-opposite-worse

Ryan McMaken es editor ejecutivo del Instituto Mises, economista y autor de dos libros: Breaking Away: The Case of Secession, Radical Decentralization, and Smaller Polities and Commie Cowboys: The Bourgeoisie and the Nation-State in the Western Genre. Ryan tiene una maestría en políticas públicas, finanzas y relaciones internacionales de la Universidad de Colorado. 

Twitter: @ryanmcmaken