El mes pasado, el Ayuntamiento de Los Ángeles votó a favor de limitar los aumentos de alquiler entre un 1 % y un 4 % anual, dependiendo de la inflación. (Actualmente, se les permite aumentar los alquileres hasta un 8 %). Es probable que se convierta en ley.

He estado comprando, construyendo, renovando y administrando apartamentos en Los Ángeles desde 2008. Mis inversores y yo somos propietarios de unos 400 apartamentos y administramos otros 800 para otros propietarios. A continuación, explico por qué las nuevas directrices de alquiler del Ayuntamiento probablemente sean tan perjudiciales, tanto para los propietarios como para los inquilinos de los edificios existentes con alquiler estabilizado, y para el mercado inmobiliario de alquiler de Los Ángeles.

Hasta este cambio, la Ordenanza de Estabilización de Alquileres (RSO) de Los Ángeles, que cubre cualquier estructura en un lote con múltiples unidades construidas antes de mediados de 1978 y aproximadamente el 65 % de los inquilinos de la ciudad, funcionaba de la siguiente manera:

• Cuando una unidad RSO quedaba vacante, el propietario podía alquilarla por el precio que el mercado permitiera.
• Una vez que un inquilino se mudaba, salvo por mala conducta grave o algunos casos excepcionales, el inquilino podía quedarse para siempre, con aumentos de alquiler limitados por ley.
• Se permitieron aumentos anuales del alquiler en el rango de 3-8%, con los aumentos exactos reflejando teóricamente la inflación, y se permitió un aumento adicional del 1% para cada servicio de gas y electricidad que cubra el propietario (esto es bastante raro).

Este sistema no era tan malo para los propietarios. Antes, cuando la inflación era del 1-2%, solíamos obtener aumentos del 3% (o hasta del 5% si suministráramos gas y electricidad). Cuando la inflación era más alta, aunque el aumento no reflejara completamente la inflación (debido a la presión de las asociaciones de inquilinos), seguíamos obteniendo algo mejor que el 3%, como un 4% o un 5% (de nuevo, un 2% más si suministráramos gas y electricidad).

Lo más importante es que, como las reglas del juego no habían cambiado en más de 40 años, los participantes del mercado (propietarios, prestamistas, corredores) podían garantizar el desempeño futuro de los edificios con un grado razonable de certeza.

Entonces el Covid lo rompió todo.

El ayuntamiento aprobó rápidamente una moratoria de desalojo, que hizo que el pago del alquiler fuera opcional durante casi cuatro años. Quizás aún más perjudicial a largo plazo, congelaron los alquileres de las unidades RSO durante el período más inflacionario desde la década de 1970.

Y, durante ese período, los Socialistas Demócratas de América —un grupo dedicado a la idea de que el pastel económico no crece y a políticas que garantizan que no lo haga— comenzaron, con la ayuda de varios sindicatos y ONG que dependen de la financiación del gobierno, a elegir miembros para el consejo municipal.

Hace unas semanas, los cuatro miembros del consejo del DSA, junto con sus aliados progresistas, finalmente impulsaron cambios en la fórmula del RSO:

• Los propietarios pueden aumentar los alquileres de RSO hasta en un 90% del índice de precios al consumidor (“IPC”, una medida de inflación) (en realidad, esto fue una victoria para los moderados; la propuesta original era del 60%)
• Independientemente del cálculo del IPC anterior, el límite mínimo de aumento legal anual del alquiler se reduce al 1 % (en lugar del 3 %).
• El límite de los aumentos anuales se reduce al 4% (frente al 8%, aunque en la práctica la cifra nunca superó mucho el 5%).
• No se permiten aumentos adicionales del 1% para el gas y la electricidad proporcionados por el propietario

Esto no es tan malo para los propietarios si, como en la mayoría de los edificios de RSO que poseemos y administramos, sus alquileres ya están al precio de mercado. En estos edificios, los inquilinos se renuevan cada 2 o 3 años, lo que nos permite ajustar los alquileres al precio de mercado, incluso si se han retrasado un poco.

Pero si, como muchos propietarios, usted posee edificios llenos de inquilinos que pagan alquileres por debajo del mercado y que nunca se irán, este nuevo régimen es un desastre.

Para entender por qué, imagina que tienes un negocio en el que:

• El crecimiento de los ingresos está limitado a menos del IPC
• El crecimiento del gasto no tiene límite (aunque, para ser justos, la Proposición 13 limita el crecimiento de los impuestos a la propiedad, actualmente el mayor gasto de los propietarios, al 2 % anual)
• La regulación gubernamental le impide recortar los gastos operativos (por ejemplo, al no arreglar las cosas que se rompen) y requiere una reinversión periódica de capital (por ejemplo, reemplazar el techo).

En esas circunstancias, un propietario totalmente racional probablemente hará todo lo posible para:

• Conseguir que los inquilinos se muden (para poder aumentar los alquileres al valor del mercado)
• Evitar regulaciones para ahorrar en gastos operativos y de capital, o
• En caso de urgencia , averigüe cómo salir del negocio, ya sea demoliendo el edificio para reemplazarlo (aunque esto está limitado por la ley estatal) o usando algo llamado Ley Ellis para eliminar a los inquilinos y vender las unidades como las llamadas Tenencias en Común (“TIC”, similares a los condominios).

Esta no es la fórmula para una relación sana entre el propietario y sus inquilinos, ni entre el propietario y los reguladores municipales, cuya función es obligarlo a mantener su edificio. Y, desde luego, no es una posición en la que ningún otro inversor racional querría meterse, lo que significa que el valor de estos edificios se verá significativamente disminuido.

La nueva fórmula RSA es buena para dos grupos:

• Inquilinos que pagan alquileres por debajo del precio del mercado (siempre que no les importe demasiado el estado físico de sus apartamentos)
• La DSA y los grupos aliados, dado que mantener el crecimiento del alquiler de las unidades RSO bajo durante períodos en que los alquileres generales del mercado están aumentando debería significar un número creciente de inquilinos de RSO con alquileres por debajo del mercado y, por lo tanto, un número creciente de personas cuyo interés político/económico más importante es limitar aún más los aumentos de alquiler.

Pero estos cambios regulatorios tienen otro efecto, aún más pernicioso. Cualquier persona sensata que haya analizado el tema de la asequibilidad de la vivienda lo entiende:

• No hay manera de que los gobiernos municipales o estatales, que están obligados a equilibrar sus presupuestos, puedan permitirse construir la cantidad de unidades necesarias para reducir significativamente los alquileres, pero
• Los inversores están preparados, dispuestos y capacitados para financiar dicha construcción, siempre que puedan obtener una rentabilidad razonable por ello.

Según las cifras actuales, sin un crecimiento real de los alquileres, se necesitan entre 15 y 20 años tan solo para recuperar el coste del desarrollo. Un inversor racional solo realiza esa inversión si tiene un grado razonable de confianza en que las autoridades locales le permitirán, o a quien le compre el edificio, operar el nuevo de forma que genere una rentabilidad razonable.

Al cambiar las reglas del juego que habían estado vigentes durante tanto tiempo, el Ayuntamiento de Los Ángeles ha enviado un mensaje claro a los inversores de que no pueden confiar en que nuestro gobierno local les permita sacar provecho de sus inversiones y, por lo tanto, no deberían construir aquí.

Con el tiempo, este desincentivo reducirá materialmente el crecimiento de la oferta y aumentará los alquileres para cada inquilino que no tenga la suerte de contar con una de esas sinecuras RSO por debajo del precio del mercado.

Publicado originalmente en Pirate Wires: https://www.piratewires.com/p/las-rent-caps-will-backfire-on-renters

Moses Kagan es propietario de Adaptive Realty, Inc., la firma inmobiliaria de Los Ángeles, y de varias otras empresas relacionadas con el sector inmobiliario. Puede obtener más información sobre él y unirse a su lista de correo en moseskagan.com

X: @moseskagan