La polémica por el alquiler de un estudio en Bolonia reaviva el debate sobre los precios del alquiler y los límites del mercado inmobiliario regulado
En los últimos días ha llamado mucho la atención el anuncio de un estudio de sólo 8 metros cuadrados en Bolonia, ofrecido en alquiler por 600 euros al mes. La noticia, publicada por el Corriere della Sera , provocó reacciones inmediatas de lectores, consumidores y profesionales del sector inmobiliario. De hecho, este anuncio parece haberse convertido en el símbolo de un mercado que muchos consideran fuera de control , con precios considerados desproporcionados con respecto a los espacios ofrecidos. Sin embargo, la cuestión merece un análisis más profundo que no se limite a satanizar a los propietarios o a gritar escándalo: es necesario encuadrar la cuestión en una reflexión más amplia, que tome la teoría económica y, en particular, los principios del mercado como sus bases y el papel que la libertad y la responsabilidad desempeñan en este ámbito.
Ante esto, es necesario considerar que en un sistema basado en la economía de mercado, cada sujeto es libre de tomar sus propias decisiones y de establecer las condiciones que considere más apropiadas, moviéndose dentro del perímetro establecido por la ley. Esto significa que el propietario tiene derecho a fijar de forma independiente el alquiler de su propiedad, del mismo modo que el inquilino es libre de aceptar o rechazar la oferta. Evidentemente no existe ninguna obligación que obligue al segundo a alquilar una vivienda concreta, ni al primero a fijar un precio que satisfaga las expectativas del solicitante.
Si la demanda de un determinado tipo de vivienda es alta , es natural que los precios suban . Este fenómeno se remonta a las leyes de la oferta y la demanda, que es uno de los pilares de la economía de mercado. Suponen que, cuando la demanda de un determinado tipo de vivienda crece y la oferta no puede satisfacerla, se desencadena una presión sobre los precios , que tienden a aumentar. Es un mecanismo que refleja el valor percibido de esa unidad de vivienda: cuanto más deseada sea, mayor será el precio que los compradores estarán dispuestos a pagar, empujando así al alza los valores de mercado. Por otro lado, si la oferta no se corresponde con la demanda, el propio mercado reequilibrará las cifras , registrando una tendencia a la baja de los precios en presencia de exceso de oferta, es decir, cuando las viviendas disponibles superan la demanda. Esto también se remonta a las mismas leyes y a un proceso natural de autorregulación del mercado, que responde a cambios en el interés de los compradores y las condiciones económicas generales, ayudando a mantener las cifras en línea con la capacidad y voluntad de gasto real del público.
El anuncio del estudio de 600 euros, por “extremo” que pueda parecer a los ojos de muchos, expresa la dinámica antes mencionada y representa simplemente una oportunidad que el propietario pone a disposición y que el consumidor es libre de aceptar o no. Si no encuentra interés, probablemente se bajará el precio, se modificará el anuncio para hacerlo más atractivo o incluso se eliminará. En este contexto, cada uno juega su papel : el propietario intenta obtener un rendimiento económico del inmueble alquilado, mientras el potencial inquilino evalúa las ofertas y decide si se ajustan a sus necesidades.
Ante esto, el Corriere milanés y otros periódicos presentaron la noticia con tonos alarmistas , casi como si el anuncio en sí fuera una provocación o una violación de la ética inmobiliaria. Se trata de un enfoque que, sin embargo, ignora un aspecto fundamental: en un mercado libre, es decir, no condicionado por la interferencia pública, las elecciones económicas se basan en intercambios voluntarios, sin imposiciones. Demonizar a los propietarios que ofrecen precios considerados “excesivos” no sólo es injusto, sino que distorsiona la percepción de la dinámica económica , creando un clima de desconfianza hacia quienes invierten en el sector inmobiliario. Además, alimentar una narrativa tan parcial nos obliga a centrar la atención en el anuncio individual, en lugar de en los problemas estructurales reales del mercado.
Uno de los efectos negativos de este falso alarmismo es, de hecho, el de desviar la atención de las causas reales de los supuestos “alquileres elevados”. En Italia , de hecho, los fuertes impuestos sobre la propiedad , el régimen restrictivo con numerosas regulaciones y los costes accesorios vinculados a la gestión de los edificios terminan impactando los precios finales. En lugar de señalar a los propietarios, sería más constructivo analizar el contexto regulatorio y fiscal que afecta el comercio y, en consecuencia, las elecciones de quienes alquilan.
Es innegable que el mercado inmobiliario italiano está fuertemente regulado. Las normas imponen limitaciones tanto en lo que respecta al arrendamiento de edificios como en lo que respecta a las condiciones de los contratos. Estas limitaciones, aunque se introdujeron con la errónea creencia de proteger a una de las partes implicadas y especialmente a los inquilinos, supuestamente considerados contratistas débiles, han contribuido a crear una situación de rigidez , en la que los propietarios a menudo se ven obligados a respetar normas cada vez mayores, y a menudo de manera exponencial, los costos de gestión de sus activos. A esto se suma una fuerte carga fiscal , que hace menos conveniente la actividad de alquiler.
Los dos factores, combinados, producen entonces un claro efecto secundario: los propietarios, al verse incurriendo en costos cada vez más altos, se ven obligados a aumentar los alquileres para compensar los costos y gastos. Esto no es sólo una cuestión de elección individual, sino una consecuencia del contexto regulatorio y fiscal en el que operan. Por tanto, es difícil pedir que los precios del alquiler bajen sin intervenir sobre las causas estructurales que influyen en su determinación. Un mercado verdaderamente libre se basa en el principio de libertad de elección.
El anuncio del estudio por 600 euros representa, por tanto, una oferta dentro de un sistema en el que, al menos teóricamente, la oferta y la demanda deberían encontrar un equilibrio sin interferencias. Si un consumidor siente que el precio es demasiado alto, tiene la opción de rechazarlo y buscar en otra parte. Esta dinámica es la base del libre mercado, donde el precio de un bien o servicio se establece en función de su demanda y disponibilidad.
Sin embargo, para que este equilibrio funcione correctamente, es esencial que el mercado quede lo más libre posible de restricciones e interferencias externas. De lo contrario, cuando el precio de un bien se ve distorsionado por regulaciones o imposiciones fiscales, el libre juego entre oferta y demanda, la catalaxia, se altera y los precios ya no reflejan las condiciones reales del mercado , como ciertamente pueden deducirse de ellas. la oferta de un estudio por 600 euros, que aparece inequívocamente como el síntoma de un sistema que no permite que la dinámica del mercado funcione sin restricciones.
Por lo tanto, en lugar de demonizar los anuncios individuales o culpar a los propietarios, sería más constructivo buscar soluciones que favorezcan una mayor libertad de mercado. Reducir la carga fiscal sobre los bienes inmuebles y simplificar las regulaciones podría ayudar a crear un entorno más flexible, en el que los precios se fijen naturalmente en función de la oferta y la demanda.
De esta forma se podría evitar el fenómeno de los “alquileres elevados” sin imponer límites ni obligaciones, pero dejando en manos del propio mercado la respuesta a las necesidades de los ciudadanos. “La esencia de un mercado libre – escribió Milton Friedman – es que nadie está obligado a hacer nada; todo intercambio es voluntario y la única manera de ganar algo es ofrecer al otro algo que prefiera a cambio”.
Agradecemos al autor el permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2024/11/04/sandro-scoppa-caro-affitti-libero-mercato-domanda-offerta-annuncio-bologna/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
Twitter: @sandroscoppa