Corea del Sur, España y Argentina abordan el problema de la vivienda con enfoques opuestos. Tres experimentos muestran qué sucede cuando el Estado impone impuestos, interviene directamente o deja margen para el comercio.
Tres países distantes entre sí ofrecen, casi simultáneamente, una lección extraordinaria sobre el mercado inmobiliario . Corea del Sur intenta frenar la demanda dificultando la compra y encareciendo la propiedad. España , por otro lado, opta por entrar directamente en el mercado a través de un gran operador público que ofrecerá viviendas con alquileres fijados según criterios políticos. Argentina, en su lugar, ha tomado el camino opuesto: ha eliminado muchas de las normas que rigidizaban los alquileres y ha restablecido la capacidad de las partes para determinar libremente la duración, el precio y las condiciones del contrato.
Tres experimentos diferentes . Y tres resultados que merecen ser vistos sin prejuicios.
Comencemos con Seúl . En los últimos dos años, los precios de la vivienda en la capital surcoreana han aumentado alrededor de un 30%. En el centro de la ciudad, el valor promedio ha alcanzado aproximadamente los 25.545 dólares por metro cuadrado , según datos de Deutsche Bank publicados por el Financial Times . El gobierno del presidente Lee Jae Myung considera la situación una verdadera emergencia y ha respondido, entre otras cosas, restringiendo el acceso a las hipotecas y aumentando los impuestos a los propietarios de múltiples propiedades. La intención podría ser comprensible: si las viviendas se vuelven demasiado caras, se intenta frenar la demanda y desalentar la acumulación de propiedades. Pero la economía no se queda en las intenciones. De hecho, restringir el crédito no crea más viviendas. Simplemente dificulta la compra, especialmente para quienes no cuentan con suficiente capital. Por el contrario, quienes tienen un patrimonio considerable pueden seguir comprando; quienes necesitan un banco quedan excluidos con mayor facilidad. Una medida presentada como un instrumento de equidad puede convertirse así en una barrera para los menos favorecidos .
Incluso el aumento de los impuestos sobre la propiedad tiene consecuencias que los legisladores quizás no previeron. Algunos propietarios podrían optar por no vender, esperando tiempos mejores; otros podrían intentar recuperar al menos parte del aumento de costos mediante el alquiler. El mencionado periódico económico y financiero británico informa sobre ambas reacciones y que algunos cambios fiscales ya han tenido que ajustarse. Detrás del aumento de precios, subyace un problema mucho más simple: la escasez de oferta. Si la gente quiere vivir en una zona determinada y la oferta de viviendas no aumenta lo suficiente, los precios tienden a subir. Esto puede dificultar la obtención de una hipoteca, aumentar los impuestos o desalentar a los propietarios. Pero la escasez persiste.
España , por su parte, está intentando un enfoque diferente. El gobierno de Sánchez acaba de lanzar Casa 47 , la entidad estatal de vivienda . El portal se lanza con 800 viviendas y anunciará otras 1.500 próximamente. Los contratos tendrán una duración inicial de catorce años, prorrogables hasta setenta y cinco. El alquiler, y lo que es más importante, se determinará en función de la capacidad económica y las condiciones locales, con el objetivo de no superar el 30% de los ingresos considerados. El propio presidente del Gobierno no ha ocultado la filosofía que hay detrás de la iniciativa. Ha pedido explícitamente la intervención pública porque, en su opinión, el mercado inmobiliario «no funciona».
Casa 47 —nombre inspirado en el artículo 47 de la Constitución española, que garantiza el derecho a una vivienda digna— presenta al menos una diferencia importante con respecto al simple control de alquileres: el Estado no se limita a dictar a un propietario privado el precio que debe cobrar, sino que pone en el mercado las propiedades públicas . Si esto realmente aumenta la oferta, es necesario reconocer este factor. Obviamente, el problema radica en otro aspecto. Una vivienda cuesta terreno, materiales, mano de obra, capital, mantenimiento y administración. Establecer que el alquiler debe ser compatible con los ingresos del inquilino no elimina ninguno de estos costos. Si el alquiler recaudado no es suficiente para cubrirlos, alguien tendrá que pagar la diferencia. Y ese alguien será el contribuyente. Por lo tanto, la fijación de precios políticos puede ocultar el costo, pero no puede eliminarlo. Para evaluar la iniciativa, no bastará con saber cuántos apartamentos se asignarán. Necesitaremos saber cuánto le habrá costado a la comunidad cada apartamento realmente disponible .
Luego está Buenos Aires.
En diciembre de 2023, el gobierno de Milei desmanteló la antigua normativa de alquileres, devolviendo amplia libertad a las partes. No han faltado predicciones funestas. Sin embargo, casi tres años después, la oferta de apartamentos en la capital argentina ha alcanzado aproximadamente 17.000, el nivel más alto desde la desregulación . Datos publicados por Zonaprop también indican que los alquileres aumentaron un 1,5% en agosto y un 19,2% desde principios de año, menos que la inflación de la ciudad durante el mismo período. Esto no significa que la vivienda en Buenos Aires se haya vuelto repentinamente asequible . Un apartamento de dos habitaciones cuesta un promedio de alrededor de 886.500 pesos al mes, y la relación alquiler-ingreso sigue siendo problemática. Sin embargo, sí significa algo diferente, y quizás más importante: cuando volvió a ser rentable alquilar, las viviendas regresaron al mercado.
Y es aquí donde la comparación entre los tres países se vuelve esclarecedora.
Seúl intenta gestionar la escasez limitando el poder adquisitivo y aumentando el coste de la propiedad. Madrid busca sustituir, en parte del mercado, el precio determinado por la oferta y la demanda por un precio fijado según criterios públicos. Buenos Aires , por su parte, ha flexibilizado las restricciones y ha permitido que propietarios e inquilinos reanuden las negociaciones.
Aún no hemos completado tres experimentos, y sería injusto presentarlos como prueba definitiva. Pero ya se aprecia una diferencia. El mercado no garantiza que todos puedan tener la casa que desean al precio que desean . Hace algo menos espectacular, pero esencial: transmite información. Un precio elevado indica escasez. Una alta rentabilidad atrae la oferta. Una demanda que ya no puede sostener ciertos precios obliga a quienes ofrecen a revisar sus demandas. Cuando los responsables políticos interrumpen estas señales, el problema no desaparece. Simplemente se vuelve más difícil de percibir.
La vivienda no es una excepción a las reglas que rigen cualquier otro bien. Si escasea, deben crearse las condiciones para construir más y ofrecer las existentes en el mercado. Sin embargo, si se penaliza a los compradores, se grava a los propietarios o se establece un precio justo por decreto, la escasez puede distribuirse de otra manera. Pero no se construye ni una sola vivienda más.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/09/11/sandro-scoppa-casa-tre-modelli-alla-prova-tasse-stato-mercato/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.