La Ley de Derechos de los Inquilinos abolió los contratos de duración determinada y permitió que el inquilino revocara la relación, pero la hizo cada vez más rígida para el propietario. El riesgo no desaparece: reaparece en los alquileres y en la menor oferta.
La reforma del alquiler en Inglaterra ya ha tenido su primer efecto concreto. Como informó recientemente el Daily Telegraph , Foxtons, una de las principales agencias inmobiliarias de Londres, perdió aproximadamente 3 millones de libras esterlinas en ingresos tras numerosas rescisiones anticipadas de contratos en mayo y junio, especialmente entre estudiantes. Según la empresa, la raíz de este fenómeno es la Ley de Derechos de los Inquilinos , que entró en vigor el 1 de mayo, sustituyendo los contratos de duración determinada por contratos de duración indefinida . Esto significa que los inquilinos pueden desalojar la propiedad con dos meses de preaviso, mientras que los propietarios solo pueden recuperarla alegando alguno de los motivos expresamente previstos por la ley.
Estos datos no son suficientes para juzgar la reforma en su totalidad. Sin embargo, demuestran que la aparente mayor libertad otorgada a los inquilinos para marcharse no está exenta de consecuencias . Muchos estudiantes, tras finalizar sus estudios, han optado por desocupar sus habitaciones durante el verano. El legislador les ha concedido una nueva oportunidad, pero no ha eliminado el coste de los meses en que esas habitaciones permanecerán vacías. Simplemente lo ha transferido. En esencia, este es el error habitual de las políticas de vivienda autoritarias: confundir la transferencia de un coste con su desaparición .
La propiedad sigue requiriendo mantenimiento, impuestos, seguros, intereses y capital inmovilizado incluso cuando está desocupada. Si estos costos ya no pueden distribuirse a lo largo de doce meses, el propietario intentará recuperarlos durante el período de ocupación. Un contrato de arrendamiento anual no se vuelve menos oneroso solo porque el estudiante pueda mudarse en junio . El alquiler mensual aumentará, las garantías requeridas aumentarán y el proceso de selección de posibles inquilinos será más riguroso.
Los contratos de duración determinada se han presentado como una limitación a la libertad estudiantil. En realidad, vinculaban a ambas partes . De hecho, el inquilino se comprometía a pagar durante un período fijo; el propietario garantizaba la disponibilidad del alojamiento durante el mismo período. Se trataba de un intercambio de obligaciones que generaba seguridad jurídica. Suprimirlos no hace que el contrato sea más libre, sino que lo transforma en una relación asimétrica: una parte puede rescindirlo fácilmente, mientras que la otra permanece vinculada a la propiedad, a los costes y a un procedimiento más complejo para recuperarla. Sin embargo, la libertad contractual exige que las partes definan la duración, el precio y las garantías. Cuando el Estado anula una cláusula aceptada por ambas partes, no elimina un desequilibrio: lo introduce por ley.
La reforma, sin embargo, no se limita a la duración del contrato de arrendamiento. También abolió el artículo 21 , el procedimiento que permitía al propietario solicitar la devolución del inmueble sin impugnar una infracción específica, y ahora exige alegar uno de los motivos previstos por la ley. Asimismo, limitó los aumentos de renta a una vez al año , permitiendo al inquilino impugnarlos ante los tribunales. Quien pretenda vender el inmueble o cederlo a sí mismo o a un familiar no podrá rescindir el contrato hasta que hayan transcurrido doce meses desde su inicio. En caso de impago, el juez solo podrá ordenar la rescisión cuando la deuda alcance al menos el importe de tres meses de renta tanto en el momento de la notificación como en la audiencia; por debajo de este umbral, la decisión queda a discreción del juez. Esta no es una medida de protección inocua, sino más bien una transferencia sistemática del riesgo del inquilino al propietario.
Quien ponga una propiedad a la venta debe considerar la probabilidad de cobrar el alquiler, el tiempo necesario para recuperar la posesión, los gastos administrativos y la incertidumbre legal. Si la ley incrementa estos riesgos, la inversión se vuelve menos viable. El propietario reaccionará exigiendo alquileres más altos, mayores garantías o retirando la propiedad del mercado . Cuando ofrecer una vivienda se vuelve demasiado arriesgado, la oferta disminuye.
Precisamente por ello, resulta significativo que la ley prevea una excepción para algunos alquileres compartidos de estudiantes, permitiendo así que el alojamiento se asigne a un nuevo grupo al inicio del curso académico. Esta excepción no se aplica a todas las residencias universitarias, pero confirma el problema: que el mercado presenta una estacionalidad incompatible con un alquiler de duración indefinida. El Estado elimina la duración acordada y, posteriormente, crea un procedimiento para reproducir parcialmente sus efectos.
Un análisis de Hamptons pone de relieve otra consecuencia de la reforma. El propietario que recupera la posesión de su inmueble para venderlo no puede volver a alquilarlo durante doce meses. Sin embargo, si la venta fracasa, la vivienda permanece desocupada : no se compra y no puede reincorporarse inmediatamente al mercado de alquiler. Aplicando esta norma a los datos del año anterior, la mencionada empresa estimó que entre ochenta mil y cien mil viviendas podrían haberse encontrado en esta situación. No se trata de propiedades ya bloqueadas, sino de la proyección de un riesgo real. La paradoja es evidente: una ley aprobada para proteger a los inquilinos podría dejar miles de viviendas fuera del mercado justo cuando el gobierno denuncia la escasez de vivienda.
Los primeros en pagar serán aquellos con un perfil más vulnerable: estudiantes sin garantías sólidas, jóvenes en su primer empleo, trabajadores temporales y familias con ingresos irregulares. Cuanto más difícil sea rescindir el contrato o recuperar el préstamo, mayor será la cautela necesaria antes de otorgar una vivienda. Proteger a los inquilinos actuales reduce así las oportunidades para quienes aún buscan vivienda.
El caso de la agencia londinense no demuestra que la reforma en su totalidad haya fracasado. Demuestra algo más fundamental: los contratos responden a incentivos y los costes no se rigen por decretos . Los legisladores pueden anular la duración acordada y dificultar la liberación de los contratos. No pueden obligar a propietarios e inversores a ofrecer el mismo número de viviendas en las mismas condiciones.
Cuando aumenta el riesgo, el mercado lo traduce en precios; cuando la disponibilidad se vuelve incierta, la oferta disminuye. Los tres millones de libras esterlinas que se esfumaron de las cuentas del grupo londinense son solo la primera señal de alerta . El precio real recaerá sobre los estudiantes en forma de alquileres más altos, garantías más onerosas y menos habitaciones disponibles. El gobierno quería liberarlos de las restricciones del contrato, pero puede que los haya condenado a buscar un hogar que no existe. Porque la ley puede abolir el plazo acordado, pero no la escasez que ella misma contribuye a crear.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, publicado originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2026/07/24/sandro-scoppa-londra-la-riforma-che-protegge-gli-inquilini-e-scoraggia-gli-affitti/
Sandro Scoppa: abogado italiano, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X: @SandroScoppa