Con la reforma que abolió las restricciones al alquiler, el país vio explotar la oferta y caer los precios: una prueba concreta de que los controles estatales generan escasez, mientras que la libertad crea oportunidades.
Una revolución silenciosa pero disruptiva se ha producido en Buenos Aires . Con el Decreto 70/2023 , vigente desde el 29 de diciembre de 2023 , el gobierno de Javier Milei derogó la antigua ley de alquileres , que imponía plazos mínimos, aumentos indexados y prohibía los contratos en moneda extranjera. Regulaciones aparentemente protectoras para los inquilinos, en realidad eran un conjunto de restricciones que habían reducido drásticamente la oferta y disparado los precios. Una vez eliminadas , el mercado reaccionó con la fuerza que solo la libertad puede desatar, recirculando el capital, la confianza y la planificación.
En este sentido, los datos son inequívocos. Según Reporte Inmobiliario , en diciembre de 2023 había solo 551 anuncios de alquiler en Buenos Aires; un año después, en el mismo mes de 2024, habían ascendido a más de 7.000 . El aumento, también reportado por Ámbito , demostró la magnitud del cambio: un aumento de más del 88 por ciento , equivalente a un mercado completamente revitalizado. Las cifras sobre las tendencias de precios no son menos significativas. Chequeado , utilizando datos de la oficina de estadísticas de la ciudad, calculó que los alquileres de departamentos de un dormitorio disminuyeron alrededor de un 30 por ciento en términos reales entre diciembre de 2023 y marzo de 2025. Libre Mercado , a mediados de septiembre de 2025, también resumió los efectos inmediatos: oferta +88 por ciento y precios bajados hasta un 29 por ciento. Finalmente, un estudio independiente de IZA, publicado a principios de septiembre de 2025, confirmó mediante causalidad que, inmediatamente después de la reforma , la oferta se recuperó y los alquileres comenzaron a bajar. Por lo tanto, no se trata de propaganda, sino de la convergencia de observaciones de múltiples fuentes fidedignas.
El mecanismo que explica estos resultados es simple e intuitivo. Cuando el Estado impone restricciones rígidas —límites a los alquileres, plazos imperativos, restricciones artificiales e incluso penalizaciones en los impuestos sobre la propiedad—, los propietarios reaccionan retirando sus propiedades del mercado o recurriendo a soluciones opacas, lo que resulta en una reducción de la oferta y un aumento de los precios. Por el contrario, si los contratos son libres , se respeta la propiedad y las reglas son claras, los apartamentos vuelven a estar disponibles, los inversores tienen confianza y los inquilinos pueden elegir entre más opciones con mejores condiciones. Es la ley natural de la oferta y la demanda , ese principio fundamental que ha guiado los mercados desde la antigüedad: ningún legislador puede suspenderla sin causar daños.
Ante esto, Europa continúa su impávida marcha dirigista , persiguiendo la ilusión contraria: topes de alquileres, restricciones a los alquileres a corto plazo, jaulas fiscales. Todas estas medidas se presentan como protección para los más vulnerables, pero en la práctica producen escasez artificial y selección inversa. En regímenes hiperregulados , quienes ponen una propiedad en el mercado prefieren confiarla al «inquilino ideal», marginando precisamente a quienes más necesitan oportunidades. La liberalización , en cambio, amplía las oportunidades para todos, especialmente para quienes tienen recursos limitados, ya que obliga a los propietarios a competir en calidad, precio y servicios. Las proclamas son innecesarias: basta con que las normas no distorsionen los incentivos naturales del mercado.
La lección argentina no significa que el Estado deba desaparecer, sino que simplemente dice que debe cambiar su rol . No fijando precios desde arriba ni imponiendo índices arbitrarios, sino garantizando reglas claras y estables; no sustituyendo a las partes en los contratos, sino defendiendo la propiedad y asegurando la seguridad jurídica; no creando precios ficticios, sino permitiendo el funcionamiento de la competencia. Es precisamente este marco simple y predecible el que ha revitalizado al país sudamericano: libertad contractual , responsabilidad individual y herramientas sociales específicas —vales de alquiler, garantías selectivas— capaces de ayudar a quienes realmente lo necesitan sin distorsionar todo el sistema. El resultado es claro: más vivienda disponible, precios más bajos, mayor movilidad social.
Sin embargo, a pesar de que los hechos hablan por sí solos, algunos siguen temiendo que, sin controles, el más fuerte siempre ganará. En realidad, ocurre lo contrario. Cuando aumenta la oferta, la abundancia misma regula el mercado : la vivienda se elige en función de preferencias reales y no de barreras arbitrarias, la calidad mejora porque la inversión es rentable, los contratos se flexibilizan y las garantías son más variadas, reduciendo riesgos y desequilibrios. La verdadera justicia social no reside en fijar precios por ley, sino en permitir que la competencia multiplique las oportunidades y haga accesible lo que antes era escaso. Por eso, la libertad beneficia especialmente a quienes tienen menos recursos y menos poder de negociación.
Quienes gobiernan Europa deberían considerar estos resultados antes de imponer nuevas restricciones. En Alemania, se está ampliando el Mietpreisbremse ( una exención fiscal) ; en España , se están debatiendo límites nacionales; en Italia, se prevén medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo o nuevos impuestos inmobiliarios. Es un reflejo condicionado: cuando algo no funciona, en lugar de eliminar obstáculos, se añade otra restricción. Pero la experiencia argentina demuestra que la verdadera ayuda no proviene de mayores controles, sino de una mayor libertad: eliminar restricciones puede generar más bienestar que mil subsidios y revitalizar el mercado inmobiliario sin sobrecargar a la comunidad.
Y esta es precisamente la lección que debemos aprender . La vivienda no mejora con decretos que prometen lo imposible, sino con respeto a la propiedad y la libertad de intercambio . La reciente experiencia argentina lo demuestra: donde se frena la manipulación de precios y se fortalece la seguridad jurídica, la oferta vuelve a crecer y los alquileres se reducen. Para Italia, el camino es claro: menos prohibiciones e impuestos punitivos , más confianza en las personas, más margen para los contratos, más protección de la propiedad , más seguridad jurídica. La sociedad puede hacer su parte si el poder público no pretende ocupar todos los espacios: es entonces cuando la abundancia reemplaza a la escasez y la libertad deja de ser un eslogan para volver a ser, simplemente, la mejor solución para todos .
En resumen, la política no debe distribuir favores, sino proteger la libertad y la propiedad, dejando la tarea de crear valor a los intercambios voluntarios.
Agradecemos al autor su amable permiso para publicar su artículo, aparecido originalmente en L’Opinione delle Libertà: https://opinione.it/economia/2025/09/19/sandro-scoppa-argentina-di-milei-libera-gli-affitti-e-demolisce-il-dirigismo/
Sandro Scoppa: abogado, presidente de la Fundación Vincenzo Scoppa, director editorial de Liber@mente, presidente de la Confedilizia Catanzaro y Calabria.
X: @SandroScoppa